מיסוי מקרקעין

כרסום נוסף בחזקת התא המשפחתי – פס"ד שלמי – עליון – ע"א 3178/12

כרסום נוסף בחזקת התא המשפחתי – פס"ד שלמי – עליון – ע"א 3178/12

מנהל | 14-09-2016

בית המשפט העליון בפס"ד שלמי קובע (קישור לפס"ד) כי חזקת התא המשפחתי, הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק, הינה חזקה הניתנת לסתירה, ובכך מקבל את ערעור הנישום על החלטת ועדת הערר באותו עניין.

חזקת התא המשפחתי:


כידוע, זכאים יחידים תושבי ישראל לפטור ממס על מכירת דירה, אם מתקיימים תנאים מסוימים. כיום, לאחר הרפורמה, הצטמצמו התנאים ולמעט מקרים מיוחדים, מוכר יהיה זכאי לפטור רק אם הוא תושב ישראל, והוא מוכר דירה שהיא דירתו היחידה.
בסעיף 49(ב), הפותח את סעיפי הפטורים, מצוין כי:


"לענין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד"
כלומר, המחוקק קובע כאן פיקציה משפטית, לפיה יש לראות גם בבן הזוג של המוכר, וגם בילדיהם הצעירים, מוכר אחד לצורך בחינת הפטורים.


הסיבה והעיוות:
חזקת התא המשפחתי נקבעה על מנת למנוע מצבים בהם אדם ירכוש מספר דירות מגורים, ויהיה פטור במכירת כולן כי ירשום דירה אחת על שם אשתו, דירה אחת על שם בנו בן העשר, וכו'.
חזקה דומה קבועה בסעיף 9 לחוק, ונוגעת למס רכישה. גם כאן, מבקש המחוקק להעניק את ההטבה במס רכישה על דירה יחידה רק לתא משפחתי שאין לו דירה נוספת (למעט מקרים חריגים). גם כאן, את המחוקק לא מעניין של מי הדירה הקיימת – של הבעל, של האישה או של ילדיהם מתחת לגיל 18. די בכך שלאחד מהם יש דירה, והאחר לא יוכל לקבל את ההטבה ברכישת דירה יחידה.


הסיבה: המחוקק חושש מתכנוני מס, וזה מובן לכל מי שחי בישראל. תכנוני מס, ואפילו תחמוני מס, מקובלים כאן מאד.
אבל, לפעמים חוקים אנטי תכנוניים פוגעים בנישומים הנורמטיביים. מה אם באמת מדובר בדירה של בת הזוג, ולא מדובר בתכנון מס?


נניח זוג שמתחתן, ובעת החתונה יש לכל אחד מבני הזוג דירה. אילו לא היו נישאים, כל אחד היה יכול לקבל פטור ממס על מכירת הדירה. ברגע שהם מחליטים לחיות יחד, מטיל עליהם המחוקק גזירה לפיה רק דירה אחת תהיה פטורה.
חוקי המס אינם החוקים היחידים שיש להביא כאן בחשבון. חוקים העוסקים בדיני משפחה קובעים כיצד יש להתייחס לחלוקת הרכוש בין בני זוג, וזאת על פי העיקרון לפיו כל אחד מבני הזוג זכאי להיות בעלים של רכוש באופן עצמאי, ולקבל זכויות בִזכות עצמו.
מקרים כאלו כבר נדונו בעבר במספר פסקי דין: פס"ד עברי, פס"ד פלם ואחרים. לא אאריך בכל ההיסטוריה ומה היה בכל פסק דין, רק אומר שבית המשפט לא ראה ב'עיקרון התא המשפחתי' עיקרון מקודש, אלא כרסם במעמדו.


בעקבות פסקי הדין הנ"ל, פרסמה הנציבות את הוראת הביצוע 5/2011, בה היא מאפשרת במקרים מסוימים להעניק פטורים והקלות ליחידים המרכיבים את התא המשפחתי, למרות שלכאורה לפי לשון החוק הם אינם זכאים לפטור או להקלה.
כך נקבע שכאשר בני זוג רוכשים דירת מגורים, ולאחד מבני הזוג ישנה כבר דירה אחרת אותה רכש לפני שנישא, יחושב מס הרכישה כדירה נוספת אצל בן הזוג שבבעלותו הדירה, וכדירה יחידה אצל בן הזוג השני.


פס"ד שלמי – עליון
יגאל ואסתר שלמי נישאו בשנת 1998. לכל אחד מבני הזוג הייתה דירה אותה רכש לפני נישואיו.
בחודש 7/2005 חתמו בני הזוג על הסכם ממון, לפיו כל אחד מבני הזוג זכאי לנכסים שהיו בבעלותו טרם הנישואין, ואילו הנכסים שצברו במהלך נישואיהם יהיו נכסים משותפים לשניהם.
אסתר מכרה את דירתה בחודש 9/2005 ודרשה פטור לפי סעיף 49ב(1) – פטור שניתן כל ארבע שנים ובוטל בינתיים במסגרת הרפורמה.
בחודש 12/2006, כשנה לאחר מכן, מכר יגאל את דירתו ודרש גם הוא פטור לפי אותו סעיף.


מנהל מסמ"ק לא הסכים להעניק ליגאל את הפטור, בנימוק שאסתר – בת זוגתו – המהווה חלק מהתא המשפחתי, כבר ניצלה פטור בארבע השנים הקודמות.
גם ועדת הערר לא קיבלה את עמדתו של יגאל ולפיכך פנה לעליון.
בית המשפט העליון קובע כי ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי בהתקיים כל אלו:


1. מקור הדירות איננו במאמץ משותף של שני בני הזוג, אלא כל דירה מהווה "נכס חיצוני" לתא המשפחתי. 2. נחתם הסכם ממון המפריד בין רכוש הבעל לרכוש האישה. כאן נציין שבדעת מיעוט נקבע כי אין הכרח בקיום הסכם ממון אצל זוגות שנישאו לאחר חיקוק חוק יחסי ממון, בשנת 1974, ובלבד שהוכיחו הפרדה רכושית בפועל. 3. הסכם הממון לא נחתם לצורכי מס בלבד, אלא הוא מבטא את המצב בפועל. לצורך כך יש להוכיח כי ההפרדה הרכושית התקיימה בפועל ממש. מצב בו התקבולים מאותה דירה מתקבלים על ידי בן זוג אחד בלבד, הדירה רשומה על שמו בלבד, וכד', יוכיחו את ההפרדה הרכושית.


השלכות פסק הדין
כידוע, הרפורמה במיסוי מקרקעין ביטלה את הפטור שניתן אחת לארבע שנים, כך שכיום הפטור הפופולרי ביותר הינו פטור על דירת מגורים יחידה, שניתן פעם בשנה וחצי.
במקביל, העניק המחוקק הטבה למוכרי דירות מגורים, והיא מס לינארי מוטב. חישוב המס מביא לכך שבמכירת דירת מגורים שלא זכאית לפטור, הרווח המיוחס לינארית לתקופה שלפני 2014 פטור ממס ויתרת הרווח חייבת במס של 25%.
בהוראות המעבר נקבעו מספר הוראות:


1. לעניין הפטור, המחוקק חילק את הציבור לשתי קבוצות:
א. כל מי שהייתה לו יותר מדירת מגורים אחת ביום 1/1/14, לא יהיה זכאי לפטור ממס בארבע השנים 2014-2017 כולל ("תקופת המעבר"). ב. מי שלא היו לו יותר מדירת מגורים אחת ביום 1/1/14, יכול לקבל את הפטור של כל שנה וחצי גם בתקופת המעבר, אם עמד ביתר התנאים המפורטים בסעיף. 2. לעניין שיעור המס המוטב, המחוקק הגביל את מספר הדירות שיהיו זכאיות לשיעור המס המוטב בתקופת המעבר לשתי דירות בלבד.


לאור פסק הדין, יתכן ויש לפרש את הוראות המעבר כך, שבמקרים מסוימים גם אם לתא המשפחתי היו יותר מדירת מגורים אחת ביום 1/1/14, הוא יוכל ליהנות מהפטור.
במקביל, יתכן והזכות להשתמש במס לינארי בתקופת המעבר יכולה במקרים מסוימים להינתן על יותר משתי דירות בתא המשפחתי.