כידוע, בתחילת שנת 2011 חוקקו סעיפים 15(ב) עד 15(ה), אשר קבעו הוראת שעה לפיה הרוכש זכות במקרקעין חייב לשלם מקדמה בשיעור של 7.5% או 15% מסכום התמורה (תלוי במועד רכישת הנכס על ידי המוכר).
לאחר מספר הארכות להוראת השעה (למען הדיוק – שלוש הארכות), תיקון 78 שעבר לאחרונה הופך את הוראת השעה להוראת קבע, בשינויים מסויימים.
להלן הכללים החלים היום, לאחר התיקון.
חובת העברת מקדמה:
1. הקונה חייב להעביר מקדמה בשיעורים הבאים:
– אם המוכר הוא יחיד שרכש את הזכות לפני 7 בנובמבר 2001: 15% מהתמורה.
– בכל מקרה אחר : 7.5% מהתמורה (למשל אם המוכר הוא חבר בני אדם, או שהמוכר הוא יחיד שרכש את הזכות לאחר 7 בנובמבר 2001).
–
מועד העברת מקדמה:
2. המקדמה תועבר במועדים הבאים:
– אם המכירה חייבת בידי המוכר במס הכנסה פירותי, תועבר המקדמה לאחר ששולמו 80% מהתמורה.
– בכל מקרה אחר המקדמה תשולם במועד המאוחר מבין:
א. 40 יום מיום הרכישה.
ב. במועד בו שולמו 40% מהתמורה למוכר.
ניתן להקטין את סכום המקדמה:
3. המנהל רשאי להקטין את המקדמה מיוזמתו, או עקב בקשה מנומקת של המוכר או של הקונה, אם הוכיחו שהמס בגין המכירה נמוך מסכום המקדמה הרגיל.
– המנהל חייב לתת תשובה לבקשה, תוך 20 ימים מיום שהוגשה או 20 ימים מיום שהוגשה ההצהרה . היה ולא התקבלה תשובה תוך פרק הזמן הזה, יראו את הבקשה כאילו התקבלה.
– על החלטת המנהל ניתן להגיש מעין השגה.
המנהל יתן תשובה בהשגה תוך 45 יום מיום שהוגשה. היה ולא התקבלה תשובה תוך פרק הזמן הזה, יראו את הבקשה כאילו התקבלה.
לעניין זה נקבעה הוראת שעה לפיה גובה המקדמה במכירת דירת מגורים מזכה בלינאריות החדשה יהיה הסכום הרשום בשומה העצמית.
הבעיה: הוראת השעה חלה רק אם המכירה זכאית למס המוטב. לא תמיד הרוכש יודע אם המכירה זכאית לכך. למשל, הרוכש לא יודע אם הדירה היא דירת מגורים מזכה, ולא יודע אם נמכרו לפניה שתי דירות אחרות בלינאריות החדשה (שהרי ישנה הגבלה לשימוש בלינאריות החדשה רק לשתי דירות בתקופת המעבר).
אישורי מיסים
נקבע כי תשלום המקדמה יהווה חזקה לכאורה שהמס שהמוכר חייב בו שולם, לצורך הוצאת אישורי מיסים.
הבעיה: הוצאת אישורי מיסים תלוי גם בשומת מס הרכישה, שומה שלעיתים מתעכבת עקב לחץ עבודה במשרדי מיסוי מקרקעין.
חובת המקדמה לא תחול במקרים הבאים:
1. מדובר בדירת מגורים שהתבקש עליה פטור לפי פרק חמישי 1. יש לשים לב: די בכך שהתבקש הפטור, על מנת שלא יחול הסעיף. אין צורך שהמבקש יהיה אכן זכאי לפטור.
לשם ההמחשה, חובת המקדמה לא תחול את מדובר במכירת דירה המוכר מבקש עליה פטור לפי סעיף 49ב(2), גם אם המוכר החזיק את הדירה פחות משנה וחצי כדירת מגורים (ואז לא מגיע לו פטור ממס).
2. מכירת זכות במקרקעין על ידי הגופים המנויים בסעיף 72 (רשויות מקומיות, קק״ל, הימנותא).
3. מכירה שחל עליה סעיף 2ב(א) לחוק המכר דירות.
4. מקרים אחרים שיקבע שר האוצר.
שונות:
– המקדמה תיחשב תשלום של המוכר על חשבון המס. לכן, אם יסתבר שתשלום המקדמה גבוה מהמס, יוחזר העודף למוכר. מכיוון שזו ההוראה החוקית, נקבע עוד שיש לראות במקדמה תשלום ששילם הרוכש למוכר, על אף האמור בהסכם או בחוק אחר.
– תחולה: התיקון חל על מכירות שבוצעו החל ביום 1/6/14 ואילך.
בכל שאלה ניתן לפנות למשרדנו 02-5877888.