בתיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע מנגנון של תשלום מקדמה ע"י הרוכש כדי שמיד עם העברת הסכום על ידי הקונה לרשויות המס, יונפקו אישורי המסים הנדרשים לשם רישומה של העסקה על פי כל דין, וכך להבטיח כי השלמת העסקה והעברת מלוא התמורה ייעשו רק כאשר הנכס נקי מחובות מס ומוכן לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין.
עד לתיקון סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין בתיקון 70, היו מצבים רבים בהם נאלצו קונים לשלם את חובות המס של המוכרים, כדי שיוכלו לרשום את הנכס על שמם, הואיל ובדרך כלל המוכר אדיש להשלמת רישום העסקה בפנקסי המקרקעין
עד היום, יעילותו של מנגנון המקדמה הייתה מוטלת בספק, שכן תשלום המקדמה אמנם נחשב כחובה, ברם, לא נקבעה שום סנקציה על הקונה שלא העביר את תשלום המקדמה במועד, אם בכלל. אפילו הוראות סעיפים 94 לחוק מסמ"ק (הצמדה, ריבית וקנסות) אינן חלות על עניין תשלום המקדמה.
פתרון חלקי לבעיה ניתן ביום 23/1/17 בדרך של תיקון צו מס הכנסה "קביעת תשלומים בעד שירותים או נכסים כהכנסה". התיקון מעניק פטור מניכוי מס במקור בגין תשלומים שבוצעו עבור רכישת מקרקעין, כאשר שולמה מקדמת מס שבח.
כלומר, מי שחל עליו הצו, ולא שילם מקדמת מס שבח, לא יהיה זכאי לפטור וא רואים אותו כעובר על הוראות הצו, על כל הסנקציות הנובעות מכך.
משמעותו המעשית של תיקון צו מ"ה הנ"ל הינה הטלת סנקציה חדשה – רק על אותן חברות שחל עליהן הצו – לפיה תחול חובת ניכוי מס במקור בהתאם לסעיף 164 לפקודת מס הכנסה מתשלומים שיש להעביר למוכר זכות במקרקעין, במצב בו לא שילם הקונה מקדמת מס שבח לפי הוראות סעיף 15 לחוק מסמ"ק. על פי תקנות מ"ה, שיעור הניכוי יוכל להגיע ל 30% – שיעור גבוה לכל הדעות.
ליתר הציבור, המצב נשאר כשהיה – לא קיימות סנקציות לאי תשלום מקדמה, למעט אי הנפקת אישורי מיסים.