מה דינה של דירה שלא ראויה למגורים במועד המכירה, אבל שימשה למגורים במשך שנים?
במילים אחרות, האם נכון לבטל פטור למכירת דירה ששימשה למגורים שנים רבות, אבל בעת המכירה היתה הרוסה?
זו השאלה העומדת במרכז פסק הדין המצ״ב שניתן בחיפה על ידי כב׳ השופט סוקול.
בפסיקתו, קבע סוקול , כי יש לראות בנכס דירת מגורים לצורך הפטור:
״מצבו הפיזי הנוכחי של הנכס אינו מספיק לשם הכרעה בשאלת הזכות לפטור ממס שבח לדירת מגורים אלא נדרשת בחינה רחבה יותר. כפי שיפורט להלן הגעתי למסקנה כי על פי מכלול המבחנים הדרושים, יש לקבל את הערר ולקבוע כי הנכס עונה להגדרת דירת מגורים ועל כן זכאית העוררת לפטור מתשלום מס שבח במכירתו״.
קביעה זו מתבססת בעיקרה על שתי רגליים:
– הגדרת ״דירת מגורים״ בחוק קובעת שדי בכך שהנכס מיועד לשמש לפי טיבו, כדי שיענה על הגדרה זו.
– מטרת הפטור הינה סוציאלית בעיקרה, ואי מתן פטור למי שמוכר דירה שבמשך עשרות שנים גרו בה, לא ממלא את כוונת המחוקק.
בהחלטת ועדת הערר מנתח כב׳ השופט סוקול ניתוח עמוק של נושא זה. מומלץ מאד לקרוא את ההחלטה במלואה.
ועדת הערר סוקרת מספר מבחנים על פיהם יש לקבוע האם לראות בממכר דירת מגורים או לא, חלק מהמבחנים אוביקטיבים וחלקם סוביקטיבים, וקובע כי אין להצמד לאחד מהם ולהעדיף אותו על פני השני בכל המקרים, אלא יש לאזן בין השיקולים בכל מקרה ומקרה.
מתוך פסק הדין:
״דומה כי אין להסתפק במבחן יחיד אלא כל מקרה ייבחן על פי נסיבותיו. לגישתי, על בית המשפט להיעזר במבחני משנה שונים ומגוונים ולאזן ביניהם.
בין מבחני המשנה הנ"ל יכללו מבחנים פיסיים ומשפטיים, כגון מצבו הפיסי של הנכס וקיומם של מתקנים חיוניים; האפשרות המעשית אובייקטיבית להשלים את החסר על מנת להביא את הנכס למצב בו ניתן יהיה להשתמש בו למגורים; היתר הבנייה שניתן והייעוד הקבוע בו; ייעוד הנכס על פי תכניות המתאר הרלבנטיות וכדומה. כן יבחן ייעודו המהותי של הנכס ובמסגרת זו יכללו מבחנים כגון השימוש שנעשה בנכס בפועל; השימוש הצפוי בנכס בעתיד; השימוש שנעשה בנכסים שונים באותו מבנה או במבנים סמוכים. בית המשפט יבחין בין נכס חדש לנכס ישן; בין נכס המיועד לשימוש לנכס המיועד להריסה וכדומה. דומני כי גם למבחן הכדאיות הכלכלית יש לתת משקל מסוים, אם כי לא משקל מכריע, שהרי ראינו כי הכדאיות הכלכלית תלויה בנסיבות רבות ומגוונות.״