(סלי אילון, עו״ד (רו״ח
עסקאות של תמא 38 הן עסקאות קומבינציה, בהן הדיירים בבניין מוכרים ליזם זכויות בניה שקיבלו מכח התמ״א, ומקבלים בתמורה שירותי בניה כאשר בסוף הבניה מקבלים הדיירים דירות חדשות וגדולות יותר.
מכיוון שברוב המקרים אין תמורה כספית שמשולמת – היזם לא משלם לדיירים והדיירים לא משלמים ליזם, נשאלת השאלה מהו שווי העסקה בכסף. שהרי מיסוי מקרקעין חייבים סכומים כדי להוציא שומות….
היזמים, אשר בדרך כלל לוקחים על עצמם לדווח עבור הדיירים, פונים לעורך דין מיסים והוא (במקרה שלנו – עורך דין מיסים בירושלים, וזו הזדמנות לספר לכם שאנחנו עוסקים במיסים ואנחנו יושבים בירושלים) מחשב על איזה סכום לדווח.
ונזכיר לכם: אין תמורה בכסף, יש רק תמורה בשווה כסף.
את סכום העסקה קובעים לפי השווי, ולכן ניתן לקבוע אותו לפי שני פרמטרים:
– לפי שווי זכויות הבניה שנמסרו ליזם
– או לפי שווי שירותי הבניה שניתנו לדיירים.
ועכשיו הדבר המעניין. מסתבר, ששווי זכויות שמתקבלות לפי תמ״א נמוך משמעותית משווי זכויות בעסקאות רגילות.
מספר רב של עסקאות תמ״א נחתמו בישראל.
ברובן ככולן, כמעט ללא יוצא מהכלל, אם ניקח את שווי תמורה הניתנת לדיירים (כלומר שווי שירותי הבניה) ונחלק אותו לכמות הזכויות הנמכרות ליזם, נקבל ששווי מ״ר לבניה במסגרת תמ״א נמוך משווי מ״ר בניה בעסקאות רגילות.
לדוגמא: אם בקרקע פנויה ניתן לבנות 6 דירות של 120 מ״ר כל אחת, והקרקע שווה 6,000,000 ש״ח (מליון ש״ח לקרקע לדירה), הרי שכאשר מדובר בעסקת תמ״א 38, הזכויות ימכרו תמורת סכום נמוך בהרבה, נניח תמורת 3,000,000 ש״ח. כלומר ששווי זכויות לדירה של 120 מ״ר בבניין תמ״א הינו 500,000 ש״ח, ואילו שווי של זכות לאותה דירה בדיוק במגרש פנוי הוא מליון ש״ח.
אבל רשות המיסים לא מקבלת את האמת הפשוטה הזו. שלטונות מיסוי מקרקעין מוציאים באופן קבוע שומות גבוהות לעסקאות תמ״א 38, ומבססות אותן על שווי זכויות במגרש ריק. נסיונות השכנוע נתקלים בחומה אטומה.
הם אמנם מפחיתים מעט את השווי, במקדם שרירותי שהם קובעים, אבל הם מתעלמים מהעובדה הפשוטה והברורה – עבור זכויות תמא משלמים היזמים סכומים נמוכים מאד בהשוואה לסכומים שמשולמים עבור זכויות רגילות באותו הרחוב ממש.
בפס״ד בעניין כהנא כתב בית המשפט העליון כי אם ניתן להוכיח את עלויות שירותי הבניה בהוכחות אוביקטיביות, ניתן לבסס עליהן את סכום השומה (במקום לבסס אותה על הערכת שווי הזכויות). אנחנו ממתינים שגם מיסוי מקרקעין יישר קו לפי פסק הדין.