רק דירה שבנייתה נסתיימה תיחשב דירה לצורך מס שבח – ו״ע עודד קציר

בשנת 2014 בוטל הפטור המשמעותי ביותר במכירת דירת מגורים. על מנת לאזן את הגזירה, העניק המחוקק שיעור מס מיוחד למכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני שנת 2014. שיעור המס הזה נקרה שיעור מס לינארי מוטב (או שיעור מס מוטב) מכיוון שהוא מעניק פטור לכל הרווח שמיוחס לתקופה מיום הרכישה ועד לשנת 2014, ומטיל מס בשיעור 25% על יתרת הרווח. שיעור המס הלינארי מביא למצבים בהם דירה נמכרת במס בשיעור של אחוזים בודדים -שלושה אחוזים, וארבעה אחוזים מהרווח. מובן, שזהו שיעור מס אטרקטיבי ביותר. השבוע פסק בית המשפט כי המס המוטב ינתן רק במקרה בו נמכרת דירה שמהוווה דירת מגורים ומזכה, ועל מנת להיות כזו, בניתה צריכה להסתיים לפני שנמכרה. כלומר, שביום המכירה מדובר בדירת מגורים שבנייתה נסתיימה.בפסק הדין מדובר על אדם שמכר דירה במהלך בניה, תוך שהוא מתחייב כלפי הקונה להשלים את הבניה. בחוק מיסוי מקרקעין, לצורך מס רכישה, הרכישה נחשבת רכישה של דירה. אבל לצורך מס שבח המכירה לא נחשבת מכירה של דירה. לכן, מס רכישה ישלם הרוכש כאילו מדובר בדירה, והמוכר לא יזכה למס מוטב בגין המכירה.