לא כל חברת תמ"א היא איגוד מקרקעין.
בועדת ערר שנערכה לפני יומיים (23/2/19), נקבעה החלטה בעלת השלכות מיסוי אדירות בענין העברת מניות של חברות תמ"א 38 אשר משקפת את עמדתנו כבר זמן רב.
לפי עמדת רשות המיסים, כאשר בעלים של חברה שחתמה על הסכם תמ"א עם דיירים, מוכר את המניות של החברה, המכירה חייבת במס רכישה שכן לדעתם החברה היא איגוד מקרקעין.
זאת על אף האמור במפורש בחוק כי יום הרכישה בעסקת תמ"א נדחה ליום מתן ההיתר. אם טרם הגיע יום הרכישה, הרי שהחברה כלל אינה מחזיקה במקרקעין לפני מתן ההיתר ועל ככן מכירת מניותיה לא חייבת במס רכישה.
סכומי המס ששולמו בעקבות עמדת מיסוי זו של רשות המיסים הינם אדירים שכן שווי הרכישה נגזר משווי המקרקעין שצפויה החברה לקבל ולבנות.
מיסוי עסקאות אלה ע״י רשות המיסים נעשה עד היום בין אם חברת התמ״א/פינוי בינוי קיבלה היתר ובין אם לא.
דהיינו, ישנן אלפי עסקאות שמוסו במס רכישה בהיקף של מאות אלפי ש"ח לכל עסקה, עוד בטרם יש ודאות כלשהי לקבלת זכויות במקרקעין וסיכוי כלכלי לביצוע פרויקט התמ״א.
בהחלטת ועדת הערר שהתקבלה בענין אייוגה בע״מ, נקבעו באופן חד משמעי כמה עניינים:
– יום המכירה שנדחה לפי הוראות סעיף 19 וסעיף 49לב1 נדחה באופן מהותי ולא רק לצרכי חישוב מס.
– בנוסף, וזהו עיקר החידוש בתפישת המיסוי, נקבע כי חברת תמ״א אשר טרם קיבלה ודאות לפרויקט התמ״א (כגון היתר בניה) אינה נחשבת איגוד מקרקעין מהטעם שזכויות ככל ויש לה הינן ערטילאיות ואינן נכנסות לגדר ״זכות במקרקעין״.
השופט שמואל בורנשטיין מנמק בהרחבה את הסוגיות הנ״ל וכן עניינים נוספים כגון אפשרות מיסוי העסקה כאופציה.
סיכומה של ההחלטה המביאה בכנפיה רווחה הינו כי עסקת מכירת מניות בחברות תמ״א ללא היתר אינה עסקה במקרקעין ועל כן לא יחול מס רכישה.
אנו מאמינים כי החלטה זו משקפת נכונה את מהותן של חברות תמ״א בראשית דרכן, ומקווים כי רשות המיסים תאמץ את הדברים.
לפסק הדין תיתכן השלכה רחבה מאד, החורגת ממכירת מניות של חברות תמ"א.
הוא מעמיד בשאלה את כל נושא המיסוי של דירות אשר נמכרו בפרויקטים כאלו טרם קבלת היתר, כאשר רשות המיסים הוציאה שומות כאילו נמכרו בנוסף לדירה גם זכויות בניה מכח התמ״א, ומדובר בשומות גבוהות מאד.
אנחנו מזמינים את כל מי שיצאה לו שומה בגין מכירת מניות, או מכירת דירה עם זכויות בניה בפרויקט תמ"א או פינוי בינוי, לפנות אלינו על מנת שננסה להחזיר את המס.