ידוע כי קבוצות רכישה רבות נתקלות לא אחת בקשיים, בין בהליכים לקבלת היתרי הבנייה, בבניה עצמה, או בהתקשרות שבין החברים. לעיתים קשיים ועיכובים כאלה נמשכים מספר שנים והרוכשים נותרים ללא מענה וללא דירה שרכשו במיטב כספם.
תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין והוספת סעיף 9(ג1ג)(2)(ב1) באו להקל על אותם רוכשי דירות בקבוצות רכישה אשר מבקשים לרכוש דירה חדשה חלף אותה דירה "תקועה".
הסעיף מאפשר בתנאים מסוימים, שיעור מס רכישה של דירה יחידה בעת רכישת הדירה החליפית לדירה שנרכשה בעבר בקבוצת רכישה.
:בתאריך 8/5/19 פרסמה רשות המיסים חוזר הבהרות לתיקון זה.
בחינת התקופה שבין מועד רכישת הדירה בקבוצת רכישה לבין מועד רכישת הדירה החדשה:
1. האופציה הראשונה בסעיף דנה בדירות חדשות שנרכשו לאחר שחלפו 4 שנים לפחות מיום רכישת הדירה בקבוצת הרכישה.
באופציה זו, קיימת מגבלה לפיה חלפו לפחות 4 שנים ובנוסף טרם החלה הבניה והיא נובעת מנסיבות בלתי צפויות אשר אינן תלויות ברוכש עצמו.
ככל שמדובר בדירה שנרכשה לפני שחלפו 4 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, אזי לא יחול הסעיף החדש.
החוזר מבהיר כי לפי עמדת רשות המיסים "עיכוב מהותי" משמעו כל עיכוב בבניה או אירוע שאינם מקובלים ואינם חלק מהמהלך הרגיל של הבניה אשרר השפעתם מרחיקה את השלמת הבניה בטווח העתיד שנראה לעין.
בכלל זה: פשיטת רגל של הגורם המארגן, או של קבלן מבצע או בעל מקצוע משמעותי אחר. כמו כן סכסוך משפטי בין החברים או סכסוך מול הגורם המארגן, תקלה בקרקע וכדומה.
החוזר מדגיש כי העיכוב נובע מקושי אוביקטיבי וקולקטיבי שאינו תלוי בחברי הקבוצה.
2. האופציה השניה בסעיף דנה בדירות חדשות שנרכשו לאחר שחלפו 6.5 שנים מיום רכישת הדירה בקבוצת רכישה.
באופציה זו, קיימת מגבלה לפיה חלפו 6.5 שנים לפחות ובנוסף טרם נמסרה החזקה בדירה.
בניגוד לאופציה הראשונה, ניתן להחיל סעיף זה על כל דירה בקבוצת רכישה שמאז רכישתה חלפו 6.5 שנים גם אם הוסרו/חלפו הקשיים והעיכובים שהיו בבניה או לא היו כלל.
תחולה:
1. הוראות התיקון נכנסו לתוקפן החל מתאריך 28/6/2018 לגבי דירות בקבוצת רכישה בלבד (ולא דירות מקבלן).
2. יחד עם זאת, יחולו הוראות התיקון גם לגבי דירות חדשות שנרכשו לפני התאריך הנ"ל ובלבד שלא חלפו 4 שנים לתיקון שומת הרכישה שלהן לפי סעיף 85 לחוק.
בנוסף, בדירות אלה מתייתר התנאי לפיו יחלפו לפחות 4 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה.
החוזר מציין כי מספיק שחל עיכוב בפרק זמן העולה על "הזמן הסביר" לאותו ענין כדי שניתן יהיה להחיל את התיקון על אותה דירה בקבוצת רכישה. כדוגמה מציין החוזר כי פרק הזמן הסביר להוצאת היתרי בניה הינו שנתיים.
החוזר מוסיף תנאי אנטי תכנוני לפיו קשיים ככל שהיו בקבוצת הרכישה לא היו ידועים לרוכש בעת הרכישה.
התיישנות:
1. התיקון יחול לגבי דירות חדשות שטרם התיישנה שומתן לפי סעיף 85 (בין לפני התיקון ובין לאחריו).
טפסים:
1. בעת הדיווח יש לסמן את האפשרות שנוספה תחת פרק ו' בטופס ההצהרה שמהותה הודעה על רכישת דירה חדשה ובקשה להחיל את הוראו תיקון סעיף 93.
2. על הרוכש יהיה להמציא אסמכתאות הנוגעות למצב הדירה בקבוצת הרכישה.
הליכי גביה:
1. בעת רכישת הדירה החדשה, ניתן יהיה לשלם את מס הרכישה לפי שיעורי מס של דירה יחידה והיתרה תוקפא לתקופה של 3.5 שנים.
2. עדכון למשרדי מסמ"ק בדבר מכירת הדירה הישנה או בקשה לארכה נוספת מוטלים על רוכש עצמו.
3. כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שהיתה לפני התיקון, לא יוחזר המס ששולם אלא לאחר התקיימות התנאים בתיקון 93 ויתרת מס ככל שקיימת תוחזר בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
תיקון שומה וקבלת החזר מס:
1. בקשת תיקון מס רכישה לגבי דירות אשר עומדות בתנאים, תוגש במסגרת הזמן הניתן לתיקון שומה על גבי הטופס המיועד לכך.
משרדנו עומד לרשותכם בנושא זה ויוכל ללוות אתכם לצורך קבלת החזרי מס.