סוגיה ראשונה – האם המכירה חייבת במס שבח ומס רכישה?
לכאורה, אם המכירה בוצעה לפני שהתקבל היתר בניה, המכירה לא מהווה עסקה לצורך מס שבח, מכיוון שבפינוי בינוי ובתמ"א יום העסקה נדחה ליום קיום התנאי המתלה.
אבל, לדעת רשויות המס, המכירה עונה להגדרת מכירה לצורך מס שבח, שכן היא מהווה מכירת "זכות לקבל זכות במקרקעין". לכן, לדעת רשות המיסים, מכירה כזו חייבת במס רכישה אצל הרוכש.
סוגיה שניה – מהו שווי העסקה?
בהנחה ואכן מדובר בעסקה, יוטל עליה מס רכישה בשיעור 6% משווי הרכישה.
מה יהיה שווי הרכישה במקרה זה?
בוא נדבר "במספרים": נניח שמדובר בהריסה של בניין בן 4 דירות, ובניה של 10 דירות תחתיו. הוצאות בניה צפויות הן מליון ש"ח לדירה.
ההסכם נמכר לרוכש תמורת 500,000 ש"ח.
אפשרות אחת היא ששווי הרכישה יהיה 500,000 ש״ח, ואז מס הרכישה יהיה 30,000 ש"ח (=חצי מליון ש"ח כפול 6%).
אפשרות שניה היא ששווי הרכישה יהיה 4,500,000 ש״ח, ואז מס הרכישה יהיה 270,000 ש״ח.
זו האפשרות שיש לחשוש בפניה. על מנת שאוכל לתאר מדוע האפשרות הזו אפשרית בכלל, אספר לכם על פסק דין חכשורי שניתן בבית המשפט העליון, ובו דובר על יזם שניגש למכרז לרכישת שכונת הארגזים שהוציא מנהל מקרקעי ישראל, הגיש הצעה בסך של מליון ש״ח – וזכה.
מה סכום מס הרכישה ששילם לדעתכם?
בית המשפט העליון קבע שעליו לשלם מס רכישה בסכום של 5 מליוני ש״ח. כלומר – פי חמש מהסכום אותו שילם למינהל עבור הקרקע. כל זאת משום שבפועל, מלבד אותם מליון ש״ח, התחייב חכשורי לפצות את הדיירים בשכונה על מנת לפנות אותם, ובית המשפט קבע שההתחיבות לדיירים מהווה חלק מעלות הקרקע.
ומה זה אומר בנוגע לסוגיה שלפנינו?
מיסוי מקרקעין יכול לטעון כי לסכום ששילם היזם עבור ההסכם (500,000 ש״ח) יש להוסיף את ההתחיבות לדיירים לבנות את דירתם (שהיא 4 מליון ש״ח), וסיכום של שני אלו יהיה שווי הרכישה ממנו יגזר מס הרכישה.