בחודש האחרון, רשם משרדנו הצלחה גדולה בוועדת ערר מיסוי מקרקעין בעלת השלכות רוחב משמעותיות לעורכי דין ומייצגים רבים, כאשר כלל טענותינו התקבלו פה אחד בפני כ' השופט קירש וחברי הוועדה. משמעות החלטה זו היא חסכון במס רכישה למספר רב של רוכשי דירות בקבוצות רכישה.
אחת ההטבות המשמעותיות לרוכשי דירות היא הטבה במס רכישה על דירה יחידה.
על מנת לזכות בהטבה במס רכישה ברכישת דירה, הדירה הנרכשת צריכה להיות דירה יחידה בידי הרוכש, או שמכר דירה אחרת שהייתה דירתו היחידה, תוך 18 חודשים מיום שרכש את החדשה (או תוך 12 חודשים מיום סיום הבניה, ככל והדירה החדשה נרכשה מקבלן או בקבוצת רכישה).
רשות המיסים לא יכולה לדעת האם הנישום אכן ימכור את דירתו במועדים שנקבעו בחוק, ולכן לצורך נוחות היא מוציאה שומה ללא ההטבה, מקפיאה אותה, וממתינה לראות האם התקיימו התנאים לקבל את ההטבה.
התקיימו התנאים – הרשות מתקנת את השומה שהוציאה בעת רכישת הדירה, והשומה מתאפסת.
לא התקיימו התנאים – הרשות פועלת לגביית השומה.
נשאלת השאלה, מה קורה אם חלפו ארבע שנים, ועדיין לא הסתיימה הבניה של הדירה החדשה?
מצד אחד, גם אם עברו יותר מארבע שנים עד שמסתיימת בניה, הנישום עומד בהוראות החוק וזכאי להטבה.
מצד שני, סעיף 85 לחוק קובע כי שומה תתוקן רק תוך 4 שנים מיום שהוצאה, אחרת לא ניתן לבצע תיקון.
רשות המיסים נתלתה בהוראות סעיף 85, וטענה שאיננה יכולה לתקן את השומה מכיוון שעברו ארבע שנים מהוצאתה.
אנחנו טענו בתוקף כי אין רלוונטיות להתיישנות שומה, שכן זו שומה שיצאה מתוך נוחות של רשות המיסים. רשות המיסים מלכתחילה לא הייתה צריכה להוציא שומה ולהקפיא אותה – היא עושה זאת כי נוח לה, וזה בסדר, אבל יש לזכור שלא מדובר בשומה אמיתית – ואז, לא חלים הכללים וההגבלות של תיקון שומה ומועדי התיקון.
עובדות המקרה:
בשנת 2013 קיבלו בני הזוג חנה ומיכאל מלכיאור מבנם נעם, את כלל הזכויות בדירת מגורים העתידה להיבנות בפרויקט "מגדלי הצעירים" בתל אביב.
היות ובאותה עת היו בני הזוג מלכיאור בעליה של דירת מגורים נוספת בירושלים, שילמו הם מס רכישה בשיעור 1/3 מהמס שאמור היה לחול לגבי רכישת דירה שאיננה דירה יחידה.
מאז רכישת הדירה במגדלי הצעירים, חלו עיכובים רבים אשר השפיעו על מהלכו התקין של הפרויקט כאשר העיכוב המשמעותי ביותר הינו גילוי בור מי תהום במגרש עליו צפוי להיבנות הפרויקט – מה שהביא לעיכוב בבניית הדירה עד ליום זה.
לאחר כ-4.5 שנים ממועד רכישת הדירה במגדלי הצעירים, מכרו בני הזוג מלכיאור את דירתם הנוספת בירושלים וזמן קצר לאחר מכן הגישו באמצעות משרדנו בקשת תיקון שומה מכוח הוראות סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") לפיה נישום הרוכש דירת קבלן יהא זכאי למדרגות מס דירה יחידה אם יש בבעלותו דירת מגורים אחרת אשר נמכרה תוך 12 חודשים מהמועד בו אמורה הייתה דירת הקבלן להימסר, וככל וחל עיכוב במסירת הדירה שלא באשמתו הנישום – מהמועד בו נמסרה דירת הקבלן בפועל.
להשלמת התמונה, נבהיר כי בהוראת ביצוע 2/2013 נקבע כי חלופה זו תחול גם כאשר הדירה הנוספת שנרכשה הינה דירה שנרכשה באמצעות קבוצת רכישה.
בקשת התיקון נדחתה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, בטענה כי הוגשה לאחר חלוף המועד הקבוע להחלת הוראות סעיף 85 לחוק.
כמו כן, סרב המנהל להפעיל את סמכותו מכוח הוראות סעיף 107 לחוק ולהאריך את המועד להגשת בקשת תיקון על ידי הנישום.
מכאן הוגש על ידי משרדנו כתב ערר.
קביעת ועדת הערר:
בכתב הערר, הדגשנו בפני וועדת הערר את העובדה כי מדובר במקרה בו "קם הגולם על יוצרו", שכן למעשה, פנייתנו אל משרדי המנהל באופן של בקשה לתיקון שומה נכפתה עלינו בכדי לגרום למשיב להחזיר למלכיאור את עודף מס הרכישה ששולם.
דהיינו, מדובר בסוגיה משפטית טהורה המבוססת על הוראות סעיף 9(ג1ג)(2), הא ותו לא.
לא ייתכן שבגלל שנכפתה על נישום פניה באמצעות הליך תיקון שומה – תיווצר חשיפה שמא לא מתקיימים תנאי סעיף 85 לחוק כאשר מלכתחילה אין צורך להטיל את המגבלות של סעיף 85 לחוק.
ועדת הערר, ברשותו של כב' השופט הרי קירש, ניתחה את הוראות סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק, והחליטה לקבל את עמדתנו פה אחד.
הוועדה אשרה כי המחוקק איננו מתנה את ההקלה הנעוצה בסעיף 9 לחוק בהצהרה מראש של רוכש דירה על כוונתו למכור את דירתו הנוספת, אלא אך ורק בכך שימכור בפועל את דירתו הנוספת בתוך המועד הקבוע בחוק.
חבר ועדת הערר, רו"ח צבי פרידמן, אף הוסיף וציין:
"במקרה דנן, היה על המשיב להחזיר מיד, עם היוודע לו על מכירת הדירה הקודמת בירושלים, את עודף מס הרכישה ששילמו העוררים"
כאמור לעיל, עמדתנו התקבלה פה אחד על ידי כב' השופט קירש וחברי הועדה, ואף נפסקו ללקוחותינו הוצאות משפט בסך של 36,000 ₪ בתוספת מע"מ.
אייל מידני, עו"ד