הוצאות פיתוח שטרם בוצעו לא יכללו בשווי המכירה לעניין מס הרכישה

קשה להאמין אך ביהמ"ש המחוזי בחיפה, בשבתו כועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, פסק שוב לאחרונה[1] בעניין זה כי אין בסיס לצרף את הוצאות הפיתוח לשווי המכירה לשם חיוב במס רכישה כאשר הפיתוח לא בוצע עד למועד העסקה. ומדוע לא יאומן? כיוון שזו הפעם החמישית בה דנים בתי המשפט בשאלה עקרונית זו, הן בביהמ"ש המחוזי והן בביהמ"ש העליון, ולמרות הפסיקות החד-משמעיות והעקביות בנושא התעקשה רשות המיסים להביא את העניין שוב ושוב לדיון משפטי בניגוד לפסיקות ואף שלא בהתאם להוראות הביצוע הפנימיות בעניין ולהבהרות שניתנו מהמחלקה המקצועית.

העוררות במקרה זה דיווחו למשרדי מיסוי מקרקעין על רכישת זכויות במקרקעין לא מפותחים. במסגרת השומה העצמית שהגישו הופחתו מסכום העסקה הוצאות הפיתוח הצפויות לפי אומדן, כך שמס הרכישה שחל עליהן הופחת בהתאם. העוררות גם ציינו במסגרת השומה העצמית כי הן מתבססות בדיווח זה על ההוראות פנימיות והנחיות של רשות המיסים, שתואמות פסיקות קודמות בבתי המשפט בעניין ובכלל זה הלכות מחייבות שיצאו מביהמ"ש העליון.

למרות כל האמור לעיל, מנהלת משרד מיסוי מקרקעין בחדרה החליטה שלא לקבל דיווח זה, ובהעדר הבנה והסכמה הגיע הנושא פעם נוספת לדיון בפני ביהמ"ש. המנהלת טענה כי אינה מקבלת את הפרדת סכום הרכישה בין המקרקעין ועבודות הפיתוח, שהוא מלאכותי לטעמה.

ועדת הערר קבעה כי הנושא נדון בכל היבט אפשרי בערכאות השונות ואף רשות המיסים פעלה בהתאם לכך במשך שנים כאשר קיבלה את העיקרון לפיו למחיר העסקה לעניין שווי מס רכישה יצורפו רק הוצאות פיתוח בגין פיתוח שבוצע בפועל עד למועד חתימת העסקה. החריג היחידי לכלל זה הוא רק בעת רכישת דירה "על הנייר" מקבלן. עוד קבעה הועדה כי מס רכישה משולם רק על זכויות במקרקעין, וזכות לקבלת שירותי פיתוח של המקרקעין בהמשך לא תחויב במס רכישה גם אם נחתם בין הצדדים הסכם אחד כולל.
הועדה לא התעלמה גם מהעובדה שהעוררות הסתמכו על המצב המשפטי והמקצועי הידוע בנושא בעת ביצוע העסקה, וככל שרשות המיסים בחרה לשנות את גישתה לנושא היה עליה לנקוט בתיקון החקיקה הקיימת או לכל הפחות לפרסם את עמדתה. דבר זה לא נעשה ואין לקבל את ההסבר לכך במצוקת כוח אדם שניסתה רשות המיסים להעלות. מעת שהעוררות הוכיחו את המצג שרשות המיסים פרסמה בנושא ואת הנזק עקב שינוי עמדת רשות המיסים, טענת ההסתמכות שלהן מתקבלת. טענות מנהלת מיסוי מקרקעין חדרה לשוני מהותי בין מקרה זה לאחרים, נדחה על הסף.

הועדה לא חסכה את ביקורתה מרשות המיסים על בזבוז הזמן והמשאבים המיותרים שכפתה בתיק זה וקבעה בין השאר: "מלאה השעה שהמשיב ירכין ראשו בפני פסיקת בית המשפט העליון ויקבלה כסופית, או יפעל לשינוי החוק, כפי שכבר הומלץ לו בעבר. לא ניתן לפסוח על שני הסעיפים". ביקורת זאת באה לידי ביטוי גם בהוצאות גבוהות שהוטלו על המדינה בסך 90,000 ₪ ונותר לתהות האם ההכבדה בהוצאות אלה על הקופה הציבורית תועיל? הניסיון מלמד כי הבעיה היא בהפעלה עקבית של שיקול דעת שגוי של אנשי מיסוי מקרקעין.