במהלך חודש מאי 2020, נדרשה ועדת הערר בחיפה לדון בפעם השלישית (!) בשאלה האם יש לצרף הוצאות פיתוח שטרם בוצע לשווי מכירה לצורך חישוב מס רכישה, תוך שהיא מותחת ביקורת נוקבת על מנהל מיסוי מקרקעין שבחר לנקוט בעמדה הנוגדת קביעות קודמות של בתי המשפט.
כרקע לסוגיה זו, נסקור בקצרה את קביעות בתי המשפט כדלהלן:
בעניין שרביט ע"א 2960/95, קבע בית המשפט העליון כי תשלומים בגין עבודות פיתוח יתווספו לשווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה, וזאת אך ורק אם בוצעו בפועל טרם למועד הרכישה.
מאוחר יותר, ניתנה ע"י בית המשפט העליון הלכת מידטאון ע"א 914/14, בה נעשתה אבחנה בין מקרים בהם נרכשת קרקע כשלצידה התחייבות נוספות של הקונה שלא בטוח שתמומשנה – שם אין לצרף הוצאות אלו לשווי הרכישה לצורך חישוב המס, לעומת מקרים בהם נרכשת קרקע כשלצידה התחייבויות הקונה לתשלום הוצאות פיתוח והוצאות נילוות – שם יש לחפש אחר המהות הכלכלית האמיתית של העסקה ולדבוק בעקרון "צירוף כל התמורות".
לאחר מכן, ניתנה ו"ע 20861/09/16 אאורה השקעות, שם התחזקה עמדת בתי המשפט, לפיה על מנהל מיסוי מקרקעין לכלול בשווי הרכישה אך ורק את רכיב הפיתוח שבוצע בפועל, הא ותו לא.
בחודש מאי האחרון, נידונה פרשת שיכון בינוי ו"ע 61323/08/18, בה הוגש ערר על קביעת מנהל מיסוי מקרקעין חדרה להטיל מס רכישה על חברת שיכון בינוי, תוך שהוא כולל בשווי הרכישה גם את הסכומים אותם התחייבה החברה לשלם עבור פיתוח עתידי שיבוצע בקרקע, וזאת בטענה כי מדובר "בעסקת חבילה", ולכן לטענתו יש לראות בשיכון ובינוי כרוכשת קרקע מפותחת ולמסות אותה על סכום הרכישה הכולל.
ועדת הערר, בראשות כבוד השופטת אורית וינשטיין, דחתה באופן נחרץ את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, וקבעה כי העובדה שחברת שיכון ובינוי חתמה על הסכם אחד המאגד את רכישת הזכויות ואת עניין הוצאות הפיתוח (ולא שני הסכמים נפרדים), אינו מעלה ואינו מוריד.
בפרשת שיכון ובינוי, כמו בעניין אאורה ובפרשיות הקודמות שחלקן נסקרו במאמר זה, לא בוצעו בפועל עבודות פיתוח טרם נחתם הסכם הרכישה.
העובדה כי חברת שיכון ובינוי שילמה מראש על הוצאות אלו, או לכל הפחות התחייבה לשלמן, אינו מקים סיבה לצרפן לשווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה, קל וחומר שעה שעומדות החלטות סותרות של בתי המשפט בעניין – החלטות עליהן לא הוגש ערעור על ידי מנהל מיסוי מקרקעין.
למעט הסוגיות המשפטיות הברורות לעין שניתן ללמוד ממאמר זה, אפשר ואף רצוי ליתן תשומת לב לרצון העז של בית המשפט ליצור פשטות, בהירות וודאות בכל הנוגע לחוקי המס.
אני בספק אם נגיע ליום בו כל נישום יוכל לדעת מראש ובביטחון מה תהא תוצאת המס בעסקת מקרקעין סבוכה שביצע, אך לכל הפחות, ייתכן שהבירור המשפטי יהפוך קמעא ליותר פשוט ובהיר.