תקציר מאת עו"ד משה (מוש) גבע*
הועדה דנה בערר[1] על החלטת המשיב בהשגה שהוגשה מטעם העוררות, בגדרה הוחלט שלא להכיר ביחסי נאמנות ושלא ליתן פטור ממס רכישה וממס שבח בטענה העיקרית לפיה הסכם הנאמנות לא התייחס לנהנה ספציפי. ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי אין כל עילה שלא להכיר בנאמנות ובפטור הנדרש בנסיבות מקרה זה, אגב ביקורת על ניתוחו של המשיב את הפסיקה והסקת מסקנות שגויות עקב כך.
רקע עובדתי וטענות הצדדים
עוררת 2 וחברת ואזורים היו הבעלים הרשומים, בחלקים שווים, של מקרקעין בירושלים. במסגרת הליך בוררות אשר התקיים שנסבה על פרויקט בנייה המיועד לציבור החרדי בשכונת רוממה. במסגרת הבוררות הגישו הצדדים בקשה מוסכמת לניהול הליך התמחרות שבסופו רכשה קמרון את זכויותיה של אזורים במקרקעין. במסגרת "הסכם נאמנות" סוכם כי עוררת 2 תרכוש בנאמנות את המקרקעין עבור חברה בהקמה, אשר תעמיד ערבות בנקאית לצורך הליך ההתמחרות. עוד באותו יום בסופו של הליך ההתמחרות, נקבע כי קמרון זכתה ברכישת זכויותיה של אזורים, בלא שצוין כי זכייתה נעשתה עבור נהנה כלשהו בהסכם שהוכן למפרע. בסמוך, בהתאם למועדים הנדרשים, הוגשה הצהרה למשיב על מכירת הזכויות מאזורים לעוררת 2. בצרוף להצהרה הוגשה למשיב הודעה על נאמנות מטעם קמרון לעוררת 1. לאחר מספר חודשים הוגשה למשיב הצהרה על העברת המקרקעין מעוררת 2 כנאמן, לעוררת 1 כנהנה, תוך שהתבקש פטור ממס בגין העברה.
המשיב דחה את עמדת העוררות ואף את ההשגה שהגישו בהמשך בטענה כי לא מתקיימים יחסי נאמנות בין העוררות תוך שצוין כי לעוררת 2 יש אינטרס במקרקעין, הזכות שנידונה בהתמחרות הינה אישית ולא ניתבת להעברה, שהסכם הנאמנות לא הוזכר במסמכי הבורר, כי הסכם הנאמנות נחתם עם חברה בהקמה, ובהודעת הנאמנות צוינה עוררת 1 שהייתה קיימת במועד חתימת ההסכם, והערבות הבנקאית ניתנה על ידי חברה אחרת.
לטענת העוררות, בהסכם הנאמנות הכוונה הייתה לחברה חדשה בהקמה ואין הבדל בין חברה בהקמה לבין חברת מדף, כי הערבות הבנקאית היא עניין טכני והעיקר הוא כי הגורם ששילם את התמורה כולה לאזורים בגין רכישת זכויותיה היא הנהנית – עוררת 1, כי זכותה של עוררת 2 לרכישת זכויות אזורים במקרקעין לא הייתה זכות אישית וכל הצדדים היו מודעים בזמן ההתמחרות לקיומה של נאמנות, וכי גופים מסחריים החופשיים להתנהל ולקבוע מול מי להתקשר.
דיון והכרעה
אין לקבל את טענת המשיב על פיה עוררת 2 לא יכולה להיחשב כנאמן שעה היא הייתה בעלת 50% הנוספים במקרקעין, ויש כאן ניתוח שגוי של הפסיקה. לא מדובר במחיר מופחת, המיועד אך ורק לרוכש ספציפי, אלא בעסקה מסחרית בין שני גופים עסקיים, כאשר מוכר הזכויות בנכס הנאמנות (אזורים) ידע בזמן אמת, ולא התנגד לכך, כי הרוכש האמיתי אינה עוררת 2.
אם המשיב מאשר נאמנות עבור חברה בהקמה, אין כל סיבה שלא להכיר בנאמנות, כאשר הנהנה הוא חברת מדף, אשר לימים משנה את שמה ומניותיה מועברות משמם של עורכי הדין שנרשמו כבעלי מניותיה, לשמם של בעלי החברה. ברור כי עוררת 2 לא רכשה את הנכס עבור עצמה, מתוך תקווה למצוא רוכש עתידי. לעוררת 2 לא היו אמצעים לרכישת הנכס והיא ביצעה את הרכישה עבור חברה חדשה ותחתיה הוחלט לבסוף להשתמש בחברת מדף כך שמתקיימת הדרישה לנהנה ספציפי.
אין בעובדה כי הערבות הועמדה על ידי צד ג' ולא על ידי עוררת 1 כדי ללמד כי מדובר בנהנה ״גמיש״ או כי זהות הנהנה נותרה פתוחה. במקרה זה עמד לנגד עיני הנאמן נהנה ספציפי – חברה בהקמה והעובדה כי בסופו של דבר נעשה שימוש בחברת מדף שהוקמה למעשה קודם לכן והעובדה שהערבות לביצוע העסקה הועמדה על ידי חברה אחרת, אינן הופכות את הנהנה לגורם נסתר ואת הנאמנות לנאמנות נסתרת. המשיב אינו מבחין בין האינטרס של עוררת 2 בעסקה לבין העדר האינטרס שלה בנכס הנאמנות.
סוף דבר
הועדה קיבלה את הערר וחייבה את המשיב בהוצאות בסך 35,000 ₪
*מפורסם באדיבות "כל-מס" מבית חשבים ה.פ.ס. מידע עסקי בע"מ
זכות היוצרים בתקצירי פסקי הדין שייכת לחשבים ה.פ.ס מידע עסקי בע"מ בלבד.
[1] ו"ע 28476-04-16 קריה מציון בע"מ וקמרון אחזקות בינלאומיות בע"מ
נגד מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים. ניתן ביום 12.4.2020
[1] בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כועדת ערר לפי חוק מסמ"ק
בפני" כב' השופט אביגדור דורות, עו"ד יורם אלקיס, אברהם הופמן
[1] ו"ע 28476-04-16 קריה מציון בע"מ וקמרון אחזקות בינלאומיות בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים. ניתן ביום 12.4.2020