כולנו יודעים שרכישת דירה חייבת במס רכישה מדורג, ואילו רכישת קרקע – חייבת במס רכישה קבוע של 5% (או 6%).
נשאלת השאלה, כיצד צריך לחשב את מס הרכישה, במקרה בו נרכשת דירה יחד עם זכויות בניה?
1. האפשרות הראשונה היא לחייב במס רכישה את כל התמורה כולל זכויות הבניה, כאילו מדובר רק בדירה. כך מס הרכישה יהיה גבוה יותר, בשל מדרגות המס. מן הסתם, הבנתם כבר שכך מס שבח מבקש לפעול…
2. האפשרות השנייה היא לפצל את התמורה – החלק השייך לדירה יחויב במס רכישה כדירה, והיתרה תיוחס לזכויות, ותחויב במס רכישה כרכישת קרקע.
בוועדת הערר לסק (קישור לפסק הדין), נידונה סוגיית פיצול מס הרכישה. הרוכשים דרשו לפצל את התמורה וכך לחסוך במס רכישה. מס שבח טען שאין לפצל את התמורה – כולה תחויב במס רכישה כדירת מגורים.
הרוכשים טענו שמכיוון שהמוכר בעסקה דיווח על מכירת דירת מגורים, ובנפרד על מכירת זכויות בניה, יש להקביל את הדיווח גם לקונים.
בית המשפט דוחה את הטענה, באומרו שעיקרון הפיצול במס שבח הנקבע בסעיף 49ז לחוק, הוא סעיף שמתייחס לשבח בלבד, ולא נקבעה הוראה דומה לעניין מס רכישה. במידה והמחוקק היה מעוניין, היה קובע במפורש הוראה שווה. בית המשפט מזכיר כי בפס"ד פלדמן בעליון[1], נקבע כי אין לבצע פיצול רעיוני לצורך מס רכישה, בהיעדר הוראה מפורשת בחוק המאפשרת פיצול מעין זה.
מהפרקטיקה, אנחנו למדים שמס הרכישה אינו חייב להיות מקביל למס השבח. למשל, כאשר יזם רוכש קרקע עליה יש דירת מגורים, ובכוונתו להרוס את הדירה ולבנות בניין על הקרקע, הוא רשאי לדווח על הרכישה כרכישת קרקע בלבד, למרות שהמוכר מדווח על מכירת דירת מגורים. דהיינו, החיוב במס רכישה הינו על סמך הראיה הסובייקטיבית של הקונה. כך גם נקבע בפס"ד אוסיף בעליון.[2]
אותי מצחיק שההפרש בין שתי שיטות החישוב במקרה שלנו עומד על כ 5,500 ₪ בלבד. זה פחות מהסכום שצריך לשלם לעורך הדין…
היום, בעקבות מדרגות מס הרכישה הגבוהות על דירות יוקרה, ההחלטה מקבלת משמעויות כלכליות רחבות יותר.
נוסיף שמניעת הפיצול הרעיוני לא תמיד תביא למס רכישה גבוה יותר. במקרה בו הרוכש הינו יחיד תושב ישראל שזו לו דירתו היחידה, הוא יוכל להרוויח מאי הפיצול, שכן ישלם מס רכישה על זכויות הבניה כאילו מדובר בדירה, והוא הרי מקבל הקלות על רכישת דירה יחידה.
[1]ע"א 104/74 מנהל מס שבח מקרקעין איזור המרכז נ' פלדמן, 1974
[2]ע"א 2744/05 מנהל מיסוי מקרקעין נ' אוסיף חברה לייזום פרויקטים 1988 בע"מ 10.08.2006