אביעד ענבי רכש בית קרקע בהרצליה פיתוח, בסכום של 13.5 מליוני ש״ח, באמצעות נאמן.
בהצהרה שהגיש למס רכישה כתב שמדובר ב״דירת מגורים״, וציין שהוא מבקש מדרגות מס רכישה נמוכות כאילו מדובר בדירה יחידה, והוא מתחייב למכור את דירתו האחרת תוך 24 חודשים.
משרד מיסוי מקרקעין הוציא לו שומת מס רכישה כדירה שאיננה יחידה, כי ראה שהיו בבעלותו ביום הרכישה שתי דירות מגורים נוספות.
הרוכש הגיש בקשה לתיקון שומה, בה טען שבכלל לא מדובר בדירה – הרי היא נרכשה לצורך הריסה, ולכן יש לחייב אותו כרכישת קרקע.
מיסוי מקרקעין טענו, שהרוכש ניסה לשלם פחות מס על ידי הצהרה שמדובר בדירת מגורים, ורק לאחר שראה שלא יוכל לקבל את ההטבה של דירת מגורים יחידה – שינה את הצהרתו וביקש שיראו בכך קרקע.
בנוסף, הראו מיסוי מקרקעין שהבית לא נהרס בפועל – אף לא לאחר שעברה שנה מיום הרכישה.
למרות טענות מיסוי מקרקעין, ועדת הערר קבעה שאכן מדובר ברכישת קרקע, אולם עשתה זאת בהסתייגות מסויימת (קישור לוועדת הערר). לחברי הוועדה הפריע מאד – ובצדק – שהתיקון נולד מתוך הבנה שהוא לא יוכל לקבל את מס הרכישה כדירה יחידה. לכן, התנו שניים מחברי הועדה את ההחלטה בכך שהרוכש אכן יהרוס את המבנה, תוך חצי שנה מיום ההחלטה.
אציין מספר קביעות חשובות (לדעתי) מההחלטה:
– למרות שהעורר לא התנהל באופן תקין בדיווחים שהגיש, אין בכך מניעה לתקן את השומה.
– העובדה שהמוכר מבקש פטור על דירת מגורים איננה משנה לעניין מס הרכישה – מס הרכישה יקבע לפי כוונתו הסובייקטיבית של הרוכש. במקרה זה, נראה שהרוכש התכוון להרוס את הבית, ולכן יש לחייבו כמי שרכש קרקע.
– הבית לא חייב להיהרס מיד. העובדה שהבית לא שימש למגורים לאחר שנרכש מחזקת את טענת הרוכש שרכש קרקע.
– תכליתו של חוק מיסוי מקרקעין היא מיסוי כלכלי, ואין לחייב במס רכישה שונה מי שרוכש מגרש ריק ומי שרוכש מגרש שיש עליו בית שהוא מתכנן להרוס.
תכנון מס ברכישת דירה המיועדת להריסה בנסגרת תמ״א ופינוי בינוי:
ישנן דירות רבות הנרכשות כיום, כשהן מיועדות להריסה ובניה במסגרת התחדשות עירונית.
אדם מהישוב, שרוכש דירה המיועדת להריסה ובניה מחדש במסגרת פינוי בינוי/תמ״א, מחוייב במס רכישה גבוה מאד אם זו איננה דירתו היחידה.
אם הרוכש הינו בעלים של דירות מגורים אחרות, הוא יעדיף שיחוייב במס רכישה על קרקע ולא על דירה. שהרי, הוא מתכוון להרוס ולבנות (באמצעות הקבלן). כך לפי החלטת ועדת הערר המצ״ב, וכן לפי החלטות קודמות של בית המשפט העליון.
אם לרוכש אין דירות אחרות, הוא יעדיף שהרכישה תיחשב כרכישת דירה דווקא, אז יוכל לקבל את מדרגות המס הנמוכות.
כל אחד מהרוכשים יוכל לפעול על מנת לקבל את ההחלטה הנוחה לו, לדעתי. כל שהוא צריך לעשות הוא לדעת מראש לאיזה מסלול הוא מכוון, ולפעול בהתאם. למשל, אם הוא בעלים של דירות נוספות, הייתי מציע לו בין היתר להמנע מהשכרה של הדירה לאחר הרכישה, עד להריסת המבנה. אמנם, הוא מפסיד כמה אלפי שקלים לחודש כדמי שכירות, אולם הוא יכול להרוויח סכום גבוה יותר במס הרכישה.
משרדנו עומד לרשותכם ביעוץ בנושאים אלו.