מיסוי מקרקעין

שווי מכירה, שווי רכישה, ניכוי פחת משווי הרכישה  - ועדת ערר BV

שווי מכירה, שווי רכישה, ניכוי פחת משווי הרכישה - ועדת ערר BV

יפעת בדיחי | 14-06-2018

ביום 23/05/2018 ניתן פס"ד בבית המשפט המחוזי בחיפה בו"ע 57111-05-16 BV נגד מנהל מיסוי מקרקעין חדרה.

פסק הדין עסק במקרה בו חברה זרה מהולנד מכרה דירת מגורים בקיסריה לאדם פרטי, דירת המגורים נקנתה ע"י החברה הזרה מחברה קבלנית.  

המנהל לא קיבל את שווי הדירה עליה הצהירו הצדדים להסכם, בנוסף לא הסכים לקבל את שווי הרכישה ואת ניכוי הפחת שדיווחו המוכרים בשומה העצמית שהוגשה על ידם.

 

פסק הדין עוסק במספר נקודות מעניינות היכולות להשליך על מקרי מס שבח רבים:

- קביעת שווי המכירה.

- קביעת שווי הרכישה.

- ניכוי פחת משווי הרכישה.

 

שווי המכירה

המנהל טען כי מתקיימים יחסים מיוחדים בין הצדדים ועל כן שווי המכירה שנחתם בין הצדדים בסך 800,000 ₪ אינו משקף את שווי השוק של הדירה.

נטל ההוכחה לכך כי לא מתקיימים יחסים מיוחדים וכי ההעסקה ושוויה נעשו בתום לב מוטל על כתפי העוררת, מאחר והאחרונה לא טרחה להביא ראיות מטעמה בנוגע לשווי שהוסכם בין הצדדים בהסכם, קבע בית המשפט כי שווי המכירה יעמוד על שווי השוק של הדירה.

שווי השוק נקבע על סמך חוות דעת שמאית מטעמה של העוררת.

 

שווי הרכישה

המנהל טען כי שווי הרכישה צריך להיות שווי הרכישה ללא מע"מ כפי שנקבע בשומת השבח שחלה על החברה הקבלנית שמכרה את הדירה לעוררת.

נקודת המוצא בקביעת שווי הרכישה הוא שהשווי יכלול את כל התשלומים המשולמים ע"י הקונה לרבות תשלומי מיסים עקיפים הכלולים במחיר העסקה.

יחד עם זאת, מוכר שהוא עוסק לצורך מע"מ, רשאי להצהיר על שווי מכירה ללא רכיב המע"מ וזאת כדי למנוע מצב בו העוסק ישלם מס שבח גם על מרכיב המע"מ אותו הוא צריך לשלם עפ"י החוק. 

הנחיה זו למעשה יוצרת הבחנה במצב בו המוכר הוא עוסק לעומת אדם פרטי בדבר שווי השוק של הזכות הנמכרת.

בפסק הדין נקבע כי אין בזהות הצדדים לעסקה לשנות את שווי השוק של הזכות.

שווי הזכות יקבע לפי שווי שוק ללא התחשבות בתשלום המע"מ. יש להתחשב בתשלום המע"מ לצורך קביעת חישוב המס ולא לצורך קביעת שווי שוק של הזכות.

עוד טען המנהל כי המוכרת לא הגישה דוחות על הכנסותיה ולכן לא ניתן לדעת אם היא הייתה עוסק והייתה זכאית לנכות את מע"מ התשומות.

על כך ענה בית המשפט כי נטל ההוכחה הוא על המנהל, כל עוד לא הוכח שהנישום ניכה את מס התשומות ששילם ברכישת הזכות, יש לקבוע את שווי הרכישה כולל מע"מ.

עוד ציין בית המשפט, כי חוק מיסוי מקרקעין לא נועד להעניש את מי שלא ניכה את מס התשומות, ולא נועד לתמרץ הגשת דו"חות למנהל מע"מ, החוק נועד להטיל מס על השבח שנוצר למוכר זכות במקרקעין.

 

ניכוי פחת משווי הרכישה

המנהל טען כי יש לנכות את הפחת משווי הרכישה על אף שהעוררת לא ניכתה את הפחת כהוצאה מהכנסתה החייבת, לטענתו העוררת לא דיווחה על הכנסותיה ולכן אין לתת לה לצאת נשכרת פעמיים, גם מכך שלא שילמה מס וגם משווי רכישה גבוה.

בית המשפט דחה טענה זו ואמר כי סוגיה זו עלתה מספר פעמים בפסיקה ונפסק כי אין לנכות משווי הרכישה פחת שלא נוכה בפועל מהכנסתו של המוכר.

הדבר נכון גם במצב בו המוכר לא דיווח כלל על הכנסותיו, על אף שהיה חייב לדווח. כל עוד המוכר לא ניכה את הפחת מהכנסותיו, ניכוי הפחת ממחיר הרכישה יביא להטלת מס על שבח שכלל לא נוצר למוכר. 

עוד מוסיף בית המשפט כי מטרתו של חישוב מס השבח היא להטיל מס אמת על השבח שנוצר למוכר בעסקה, המטרה אינה לתת עונש או להרתיע על מחדלו של מוכר לדווח על הכנסותיו לפקיד השומה, לפקיד השומה יש את הסמכות לפעול בעצמו לצורך גביית תשלום המס המגיע לו עפ"י חוק.