דייר בבית אבות מחוייב בתשלום חודשי לבית האבות בגין השירותים שניתנים לו (כמה אלפי ש"ח בחודש), ובנוסף הוא נדרש להפקיד פקדון גבוה (כמה מאות אלפי ש"ח לדייר)
ממנו יורדים בין 2% ל 4% בשנה. כלומר, הפיקדון יוחזר לו בסוף התקופה, בניכוי אותם 2% לשנה אשר לא יוחזרו. לחילוט הפיקדון יש תקרה והיא בדרך כלל בין 10 ל 15 שנים.
ומהו סוף התקופה? זה המועד בו הדייר יעזוב את בית האבות לאחד מהכיוונים: או יעזוב הצידה ואז הוא עצמו יקבל את יתרת הפיקדון, או יעזוב למעלה ואז יורשיו יקבלו אותו.
בנוסף, לא משולמים לדייר ריבית על הפיקדון, אלא ממבטיחים לו החזר של הפיקדון כשהוא צמוד למדד בלבד (שיערוך).
מס הכנסה חייב את החברה בריבית רעיונית לפי סעיף 3(ט) על הפיקדון, ובנוסף לא התיר לה הוצאה בגין השיערוך על החוב שהיא חייבת לדיירים.
ריבית רעיונית לפי סעיף 3(ט):
בבית המשפט קובע שסעיף 3(ט) לא מחייב בריבית רעיונית, אלא מאפשר כימות של עיסקת חליפין (בארטר). יש כאן שתי עסקאות, קובע בית המשפט: בעסקה הראשונה הדייר נותן נלוואה לבית האבות ומקבל ריבית, ובעסקה השניה הדייר משלם לבית האבות את כל הסכום שקיבל תמורת שירותים שניתנים לו.
אם כך, יש לחייב את החברה במס על הכנסות משירותים, אבל מצד שני יש להתיר לה הוצאות מימון על הריבית ששולמה לדיירים, כך שהתוצאה הסופית מבחינת החברה היא 0.
יש לבחון את ההכנסה בנפרד, לפי הכללים המקובלים, ואת ההוצאה בנפרד, ממשיך וקובע בית המשפט. יתכן שההכנסה תחוייב במס למרות שההוצאה לא תותר,כמו שנקבע בפס"ד שפר, שם ההוצאה לא הותרה בניכוי משום שהיתה הוצאה טרום עסקית, למרות שההכנסה חויבה במס.
ניכוי מס במקור מהריבית:
פקיד השומה הזדעק. אם רואים בזה שתי עסקאות, טוען פקיד השומה, הרי שכדי שתותר לחברה הוצאת ריבית היא צריכה לנכות מס במקור למקבלי הריבית, דהיינו – לדיירים, והחברה לא ניכתה מס במקור.
בית המשפט מרשה לפקיד השומה לדרוש בעתיד מהחברות לנכות מס בעיסקת בארטר כתנאי להתרת ההוצאה, אבל בינתיים במקרה שלנו קובע שההוצאה תותר למרות שלא נוכה מס במקור.
שערוך הפקדונות:
אז יש לחברה חובות לדיירים עקב הפקדונות שהפקידו אצלה, והחברה התחייבה להחזיר את הכסף כשהוא צמוד למדד. לכן נשאלת השאלה האם יותרו לה הוצאות השיערוך בניכוי?
לפיקדון יש שני חלקים: החלק שבטוח יוחזר גם אם הדייר ישאר בבית האבות עשרות שנים, והחלק בפיקדון שנגמר לאט לאט, דהיינו – 2% לשנה כפול מספר השנים המכסימאלי.
נמציא דוגמא לצורך ההסבר: נניח בית אבות עם דייר אחד בלבד,שנכנס בתחילת השנה, ומשלם לבית האבות 5,000 ש"ח בחודש. בנוסף הפקיד הדייר 100,000 ש"ח פיקדון שאינו נושא ריבית ויוחזר כשהוא צמוד למדד בלבד, כשיעזוב אותו דייר.
לפי ההסכם, מהפיקדון יורדים 2% לשנה למשך עשר שנים.
נניח עוד שהמדד עלה ב 10% בשנה.
ניתן לומר בוודאות שבית האבות יחזיר לדייר לפחות 80,000 ש"ח מתוך הפיקדון, ואילו 20,000 ש"ח יתכן ויחולטו ויתכן שלא יחולטו, תלוי מתי יעזוב הדייר.
בסוף השנה, יש לבית האבות בדוגמא הבדויה שלנו התחייבות (לדייר) בסך 98,000 ש"ח (=80,000 +20,000-2,000 או = 2% – 100,000)
אלא שהחברה חייבת את הסכום כשהוא צמוד למדד, ולכן חייבת בנוסף ל 98,000 ש"ח עוד 9,800 ש"ח הפרשי הצמדה, ובסך הכל 107,800 ש"ח. לטענת החברה, הפרשי ההצמדה אלו הם הוצאות מימון שמותרים לה בניכוי.
לא כך, טוען פקיד השומה. לגבי 80,000 ש"ח שיוחזרו בוודאות, אין בעיה והוצאות השיערוך יותרו בניכוי. אבל, לגבי 20,000 ש"ח המחולטים בשלבים, מדובר בחוב שלא יוחזר באמת כי הוא יחולט בכל שנה, והנסיון מלמד שמעטים הדיירים שעוזבים את בית האבות, הצידה או למעלה…
בית המשפט מסכים עם פקיד השומה וקובע שהפרשה תותר התקיים שלושה תנאים מצטברים: הסכום ניתן לכימות, ההפרשה היא לצד ג', וסביר שישולם. שני התנאים הראשונים מתקיימים, אבל החברה לא הוכיחה שהתנאי השלישי מתקיים ולכן ההוצאה לא תותר.
הערה: מדברי בית המשפט ניתן להבין שאילו החברה היתה מוכיחה, למשל על ידי חוות דעת חשבונאית, שהתנאי השלישי מתקיים, ההוצאה היתה מותרת לה: "עם זאת, אילו היתה מציגה המערערת חוות דעת חשבונאית כתימוכין לעמדתה בסוגיה שבמחלוקת, יתכן שהיה בכך כדי לסייע לשכנע בטענתה כי נתקיימו התנאים הנדרשים לצורך ניכוי ההוצאה"
חיוב החלק המחולט:
אם כך, אומרת החברה, אז הסכום שחולט באותה שנה, אותם ה 2%, צריך להירשם כהכנסה כשהוא נומינלי ולא כשהוא משוערך. בדוגמא שלנו, החברה רשמה בשנה השניה הכנסה בסך 2,200 ש"ח (=10% + 2,000) בגין החילוט. כלומר, החלק המחולט כשהוא משוערך. אם השיערוך לא מותר כהוצאה, טוענת החברה, גם ההכנסה צריכה להיות מדווחת ללא השיערוך, ולכן החברה צריכה לדווח רק על 2,000 ש"ח מהחילוט..
בית המשפט מקבל את טענת החברה וקובע שההכנסה תדווח לפי הסכום הנומינלי.
ממה מרוויח בית האבות?
נראה לי, שעסק בית האבות הוא בעצם השקעה בקרקע ללא צורך במימון. שימו לב – בית האבות מקבל פקדונות ענק מהדיירים ולמעשה כמעט לא נזקק למימון בבניית בית האבות. הפעילות השוטפת שלו ממומנת על ידי התשלומים השוטפים שמשלמים הדיירים. לדוגמא, בעל בית האבות קונה קרקע ומקים בניין, מכניס דיירים שמפקידים פקדונות ענק משחזירים לו את ההשקעה, ועכשיו הוא מחכה 30 שנה (בהן ההוצאות השוטפות מכוסות כולן על ידי תשלומים שוטפים של הדיירים) ואחרי 30 שנה מוכר את הנדלן ברווח.
אילו אנו רוצים להשקיע בנדלן, אנחנו נדרשים להביא הון עצמי ובנוסף אף לקחת משכנתא נושאת ריבית.
מסקנה: בעל בית האבות משקיע בנדלן ללא הון עצמי, וכל השאר זה קוסמטיה.
ואני שמתי לב שלשני הצדדים יש הרבה מן המשותף. נראה לי שבית אבות ותשלום מיסים הם הדברים היותר בטוחים בחיים…