ו"ע 52028-10-17 – לא ניתן לפצל פיצול "רעיוני" ולראות ברכישת דירת מגורים עם זכויות בניה כשתי עסקאות נפרדות

נדחה הערר שעניינו האפשרות לפצל רעיונית רכישת נכס שכולל זכויות בניה אותן אין כוונה לנצל, כמורכב משתי עסקאות לעניין מס רכישה: רכישת בית המגורים ורכישת הזכויות שיחשבו כרכישת זכות אחרת במקרקעין.

עובדות המקרה וטענות הצדדים

העוררים רכשו מחצית מנכס מקרקעין עליו בנויה דירת מגורים. קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות להרחבת הדירה. לגרסת העוררים, אין בכוונתם בעתיד הקרוב לנצל את זכויות הבנייה האמורות. לפיכך, לטענתם, לעניין חבותם במס רכישה יש לערוך "פיצול רעיוני" בין דירת המגורים הקיימת, שכן מיועדת לשמש למגורים ובגינה  ישולם מס רכישה של 8% ו-10%, לבין זכויות הבנייה, שאינן מיועדות לשמש למגורים ואשר יחשבו לזכות אחרת במקרקעין בגינה ישולם 6% מס רכישה בלבד. מנהל מיסוי מקרקעין לא הסכים כי ניתן לערוך פיצול כמבוקש וחייב את העוררים במס רכישה אך ורק לפי שיעורי המס החלים על דירת מגורים – חישוב שהוא מחמיר יותר. הצדדים הגישו לביהמ"ש את העובדות המוסכמות ואת הפלוגתא הדורשת הכרעה שנוסחה כדלקמן: ""האם בנסיבות המקרה יש לחשב את מס הרכישה בהתאם לרכישת דירת מגורים או שיש למסות את הממכר כרכישת שני נכסים: האחד, דירת מגורים, והשני, זכות אחרת במקרקעין.".  במסגרת ההסכמות,  ויתרו הצדדים על טענותיהם שאינן לגופו של עניין, ובכך גם התייתר הצורך בהליך הוכחות.

הכרעת הועדה
הועדה הסתמכה בנימוקיה על הכרעת ביהמ"ש העליון בעניין ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד: " …ניתן בהחלט לאמץ את עמדתה של וועדת הערר אשר סברה כי ה'קרקע' לצורך חוק המס היא במידה רבה זכויות הבנייה הניתנות לה על פי התוכנית הרלבנטית. אכן, קיומן או היעדרן של זכויות בנייה וכן היקפן של זכויות אלה בקרקע נתונה הינם ממאפייניה המרכזיים של הקרקע. על פיהם נקבעות אפשרויות השימוש בה ועל פיהם נקבע שוויה. מנקודת ראות זו מהוות זכויות הבנייה חלק בלתי נפרד ממהותה של ה'קרקע' במובן הכלכלי של מונח זה והמונח 'זכות במקרקעין' כולל, אפוא, גם את זכויות הבנייה הנתפשות לצורכי מס כחלק מאגד הזכויות המרכיבות את הבעלות או את החכירה…" ועל החלטה קודמת של ועדת הערר בעניין ו"ע 10629-05-12 חנניה לסק ואח' בה נקבע: "… לא ניתן לבצע פיצול רעיוני של תמורת המכר ללא הוראה מסמיכה לכך בחוק". עוד קבעה הועדה בהחלטתה כי לגישתי אפוא אין לראות בממכר "נכס מעורב" כלל, אלא דירת מגורים אחת, פשוטו כמשמעו. בנוסף, אף קיומו של סעיף 49ז לחוק, החל כאמור בחישוב הפטור שעשוי להינתן לעניין מס שבח, איננו תומך בטיעון העוררים אלא להיפך. אילולי ההוראה המפורשת המצויה בסעיף האמור, המחייבת פיצול התמורה המשתלמת בעד דירת מגורים מזכה לשני חלקים (סכום שווי הדירה מחד ושווי הזכויות לבנייה נוספת מאידך), הרי היו רואים במלוא התמורה כמשולמת עבור דירת המגורים, על כל מאפייניה. לפיכך, אין מקום, מבחינת תכליות החוק ולאור מושגי היסוד המצויים בו, לאפשר עריכת פיצול כמבוקש ואין נפקות לטענת העוררים כל כוונתם שלא לנצל את הזכויות הבניה הנוספות המצורפות לנכס שנרכש.

סוף דבר
הערר נדחה ועל העוררים הושתו הוצאות בסך 18,000 ₪

שתף פוסט

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin