ביטלתם עסקת מקרקעין בעקבות הקורונה? כדאי שתקראו את זה…

רשות המיסים מחזירה את מס הרכישה ומס השבח ששולמו בעסקת מקרקעין שבוטלה, למעט המקרים בהם היא לא מחזירה…..

 סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שאם עסקה מבוטלת, רשות המיסים תחזיר את המס ששולם בעסקה. כלומר, לרוכש את מס הרכישה ששילם, ולמוכר את מס השבח.

במקרים רבים מתנגדת רשות המיסים להחזיר את המיסים ששולמו, למרות האמור בחוק. במקרים אלו רשות המיסים טוענת שאין מדובר בביטול עסקה, אלא בעסקה חדשה שבה הקונה מוכר מחדש למוכר את הקרקע או הדירה.

נניח שמר עשיו מוכר את הדירה שלו למר יעקב, תמורת 2,000,000 ₪ שישולמו מחצית בחתימה ומחצית לאחר שלושה חודשים.

העסקה נחתמה ונסגרה מהר, כי עשיו היה רעב מאד ולא היתה לו סבלנות להמתין לאכול את קערת העדשים, קיבל מליון ₪ והמתין לתשלום הבא.

בין לבין, הוטל סגר על המשק בשל מגיפת הקורונה. יעקב ועשיו מבטלים את העסקה, והדירה חוזרת לעשיו. הם מדווחים לרשות המיסים על הביטול ומבקשים בחזרה את מס הרכישה ששילם יעקב, ואת מס השבח ששילם עשיו.

רשות המיסים יכולה לטעון שהביטול איננו ביטול בכלל, אלא עסקה חדשה לגמרי בה יעקב מוכר בחזרה את הדירה לעשיו. כך, לא רק שמס הרכישה ומס השבח לא מוחזרים, אלא עשיו מחויב במס רכישה נוסף על המס שחויב בו יעקב, ויעקב מחויב במס שבח.

השאלה האם ביטול עסקה מהווה מכר חוזר או שהוא באמת ביטול, נבחנה בפסקי דין רבים. בפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין עידית זמר נקבעו מבחנים המסייעים להבחין בין ביטול למכר חוזר:

  1. המבחן החשוב ביותר: האם העסקה הכתה שורש בקרקע המציאות.

לפי מבחן זה, ככל שהקונה השתמש במקרקעין, שינה אותם, השביח אותם וכו', כך הביטול יחשב כמכר חוזר.

  • משך הזמן שעבר בין העסקה המקורית לביטול. ככל שמשך הזמן רב יותר, הדבר מצביע על מכר חוזר.
  • האם במסגרת הביטול מושבים כספי הקונה כפי ששילם אותם, או שהפיצוי שמשלם המוכר לקונה מושפע משווי הדירה ביום הביטול.
    ככל שהקונה מקבל כספים שנגזרים משווי הדירה ביום הביטול, יראו בזה מכר חוזר.
  • מהי מטרת הביטול? ככל שמטרת הביטול היא הפחתה או הימנעות ממס, הביטול יחשב כמכר חוזר.
    כדי לקבוע את המטרה, בוחנים האם הצדדים קרובים (יעקב ועשיו הם תאומים אז הם נופלים במבחן הזה בגדול….), והאם הביטול נעשה בהסכמה של שני הצדדים. 

מי צריך להוכיח?

למי שחושב שהוא יכול לטעון שמדובר בביטול, ואם רשויות המס ירצו לומר שזה מכר חוזר אז שיוכיחו, צריך להבהיר שבית המשפט העליון ספק כבר שנטל ההוכחה הוא על הנישום. הוא זה שצריך להוכיח שמדובר בביטול, ואם לא יצליח להוכיח – ישלם…. אז בשל שלוש מערכות בחירות יקרות, והזרמת הכספים לציבור בעקבות הקורונה, לרשות המסים יש משימה לא פשוטה להגדיל את הכנסות המיסים בשנים הקרובות. בכל זאת, מישהו חייב לממן את הפעולות האלו. פעלו בזהירות, כדי שזה ל

שתף פוסט
שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
Call Now Button דילוג לתוכן