מע"מ

פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה איננו חייב במע"מ ע"א 8863-07 כפריס דדו בע"מ

פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה איננו חייב במע"מ ע"א 8863-07 כפריס דדו בע"מ

מנהל | 31-03-2016

חברת כפריס רכשה בית מיטבחיים על קרקע בשטח של 16 דונם. חודשיים לאחר הרכישה שונה יעוד 4 דונם מתוך המגרש לקרקע לצרכי ציבור, והם הפכו למיועדים להפקעה.


החברה והעריה הסכימו שיפנו לבורר כדי שיפסוק מהו הפיצוי שזכאית לו החברה בגין שינוי יעוד של ארבעת הדונמים, והפיצוי לא יפחת מ 1,800,000 ש"ח. (= 450,000$). הסכום הזה שולם לחברה, והצדדים פנו לבורר. בשנת 2003 פסק הבורר שיש לשלם לחברה – מעבר לפיצוי המינימאלי – עוד 700,000 ש"ח, וכך נעשה.


השאלה היא: האם סכום זה חייב במע"מ?
אם נסווג את הפיצוי כניתן תמורת ההפקעה, הסכום יהיה חייב במע"מ כי לפי חוק מע"מ, הפקעה שיש עימה תמורה מהווה מכירה. אבל, אם נסווג אותו כפיצוי בגין פגיעה בקרקע (לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה) הסכום לא יהיה חייב במע"מ.
על הסכום הראשון, הוציאה החברה קבלה עליה רשמה שהסכום התקבל תמורת הפקעה (איך היא עושה דבר כזה? כנראה שלא קיבלה יעוץ כשהוציאה את החשבונית…).
לדעתו של הבורר, שהוא שופט בדימוס, הסכום לא חייב, ולכן לא הוסיף את המע"מ לסכום הפיצוי.


בית המשפט המחוזי קבע שהסכום חייב במע"מ, כי מדובר בתמורה עבור השלב הראשון בהליך ההפקעה. מכיוון שהקרקע תופקע בעתיד, קובע בי המשפט המחוזי שיש לראות בסכום הפיצוי חלק מהתמורה הכוללת שהחברה תקבל תמורת הקרקע שהכריחו אותה למכור.
בית המשפט העליון הופך את החלטת המחוזי וקובע שפיצוי בשל שינוי היעוד איננו חייב במע"מ. החברה נפגעה פעמיים – פעם אחת כששינו את יעוד הקרקע שלה, ופעם שניה כשהפקיעו את הקרקע. אין לערבב בין שתי הפגיעות ואין לראות אותן כשני שלבים של תהליך ההפקעה.


בנוסף קובע בית המשפט, כי עצם זה שהחברה רשמה על הקבלה שמדובר בפיצוי בגין הפקעה, לא מוכיח שאכן מדובר בפיצוי כזה. את הקבלה היא הוציאה בלי לקבל יעוץ משפטי, ובית המשפט מעדיף להסתמך על מה שכתבה החברה בעת שפנו הצדדים לבורר, לפיו לא מדובר בפיצוי על הפקעה אלא על פגיעה במקרקעין, כאשר פניה זו בוודאי נוסחה יחד עם יועצים משפטיים.


נחמד מאד, אבל מעלה תהיות: נניח שיש לאדם קרקע ששווה 1,000 ש"ח. נשווה בין שתי אפשרויות:
הקרקע תופקע, והוא יקבל 1,000 ש"ח תמורתה. במקרה זה, הסכום כולו יהיה חייב במס.


הקרקע תעבור שינוי יעוד לפני ההפקעה לדרך או שטח ציבורי פתוח, ובגין שינוי היעוד ישולם פיצוי שהוא ההפרש בין השווי לפני ההפקעה (1,000 ש"ח) לבין השווי אחרי שינוי היעוד (=0 ש"ח), דהיינו – פיצוי של 1,000 ש"ח. במקרה זה, הסכום לא יהיה חייב במס, וכאשר הקרקע תופקע בעוד כמה חודשים, לא ישולם כל פיצוי בגין ההפקעה כי הופקעה קרקע ששוויה אפס….


אז לאן נעלם עיקרון המהות הכלכלית, לפיו עסקה תמוסה לפי המהות הכלכלית שלה ולא לפי הצורה שנתנו לה הצדדים? בכל פעם שמשתנה יעוד קרקע ל"דרך" או "שטח ציבורי" , זה מסתיים בהפקעה, שכן אם לא – לא היה משתנה היעוד ליעוד לתועלת הציבור.


אז מה זה משנה האם שונה יעוד הקרקע לפני או אחרי ההפקעה, אם ברור לכולם שהתהליך עומד להסתיים בהפקעה?
גם השופטים מודעים לבעיה הזו. שני שופטים מתוך ההרכב מצאו לנכון לפנות בפסק הדין למחוקק ולבקש ממנו – הבהר את כוונתך. אם אתה מעוניין שפיצוי בגין פגיעה בקרקע המובילה להפקעה יהיה חייב במע"מ, קבע זאת במפורש.