מע"מ

סעיף 5(ב) לחוק מע"מ יחול רק על דירות מגורים בנויות ולא על רכישת קרקע ובניית בית עליה – אוסיף השקעות ע"מ 1169/07

סעיף 5(ב) לחוק מע"מ יחול רק על דירות מגורים בנויות ולא על רכישת קרקע ובניית בית עליה – אוסיף השקעות ע"מ 1169/07

מנהל | 31-03-2016

סעיף 5(ב) לחוק מע"מ קובע כי במקרה בו עוסק במקרקעין רוכש דירת מגורים מאדם פרטי ומוכר אותה לצד ג', ישולם מע"מ רק על ההפרש בין הקניה והמכירה ולא ישולם על כל תמורת הדירה.


ללא סעיף זה, היה מתחייב סוחר במקרקעין במע"מ על כל מחיר המכירה. כך, אם היה רוכש דירה תמורת מיליון ש"ח, ומוכר אותה מיד ברווח של 20% – תמורת 1,200,000 ש"ח, היה מפסיד לפחות 10,000 ש"ח בעסקה מכיוון ששילם מס רכישה של 5%, ומע"מ בשיעור 16%, וזה ללא הוצאות נלוות כגון עו"ד, תיווך וכד'.


לאור זאת, ההיגיון המונח בבסיס הסעיף ברור. מטרת חוק מע"מ היא להטיל מס על הערך שנוסף למוצר, ולכן במקרה כזה יחויב העוסק במע"מ רק על 200,000 ש"ח, שהם ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה.


אלא, שהסעיף מתיר זאת לגבי דירות מגורים בלבד. לאור הרציו בבסיס חוק מע"מ, ראוי היה להחיל את העיקרון הזה גם על רכישת מקרקעין רגילים ולא לצמצם את תחולתו לדירות בלבד. אציין כי ישנם טובין שנקבע לגביהם עיקרון זהה – כגון מתכות, רהיטים משומשים, זהב וכו'.
אוסיף השקעות רכשה קרקע מאדם פרטי, בנתה דירות ומכרה אותן לצדדים שלישיים. החברה – באמצעות עו"ד זיו שרון – טענה שיש להחיל על המכירה את סעיף 5(ב) לחוק, שכן היא מכרה דירת מגורים.


הסעיף אכן מדבר על מכירת דירת מגורים: "במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה (….מאדם פרטי), המס עליה… יהיה מההפרש בין מחירה בעת המכירה… לבין מחירה בעת הקניה"
בית המשפט קובע כי על העוסק לרכוש אותה כדי להחיל על עצמו את הסעיף, ולכן אם מדובר ברכישת קרקע, בניה ומכירת דירות – הסעיף לא יחול.


חבל, כי נדמה לי ששכחנו מה היתה מטרת חוק מע"מ מלכתחילה. חוק מע"מ נועד כדי למסות את הערך המוסף. כאשר חוקקו את החוק, עמדו בפני המחוקק שתי אפשרויות:
- הראשונה, להטיל את המס על ההפרש בין מחיר המכירה לרכישה, ולעשות זאת בכל מכירה ומכירה. כך היתה מוגשמת התכלית של החוק.


- האפשרות השניה היתה לחייב במס מלא את כל המכירות על כל מחיר המכירה, ומנגד להחזיר את כל מס התשומות שמשולם מיד עם תשלומו.


המחוקק בחר באפשרות השניה, שכן ביקש יעילות בגביה ובבדיקה. בחירה זו מביאה לעיוותים של תשלום מס שאיננו מס על הערך המוסף אלא על כל המחיר (במקרה של מקרקעין שנרכשים מאדם פרטי, למשל).
פסק הדין מעלה מחדש את השאלה האם צדק המחוקק בבחירתו באפשרות השניה, או שמא עדיף היה שיבחר באפשרות הראשונה?