מע"מ

בניה בתמורה לביטול היטלים עא 6014-04 – ראדקו ואח'

בניה בתמורה לביטול היטלים עא 6014-04 – ראדקו ואח'

מנהל | 31-03-2016

ביצוע עבודות פיתוח ברשות מקומית/ בעריה הוא באחריות הרשות המקומית, אשר מממנת את הפיתוח מהיטלים ואגרות אותם היא גובה מבעלי המגרשים.


כאשר בעל הקרקע משלם את ההיטלים לרשות המקומית הוא לא יכול לקזז את המע"מ מהתשלומים ששילם כי המועצה המקומית היא מלכ"ר לפי חוק מע"מ ולא מוציאה חשבוניות מס.
בפס"ד חוף הכרמל, שנדון בבית המשפט העליון, היזמים (בעלי הקרקע) ביצעו בעצמם את עבודות הפיתוח שצריכה היתה העריה לבצע, ובתמורה לא שילמו את ההיטלים ואגרות הפיתוח. נפסק שהיזמים חייבים להוציא חשבונית מס בגין העסקה שכן נתנו שירות לעריה. התמורה בעד

השירות נקבעה לפי סכומי האגרות וההיטלים עליהם ויתרה העריה.
אז מה עושים היזמים לאחר פסיקה מחייבת של בית המשפט העליון בנושא? משכללים קצת את השיטה בתקווה שיוכלו להתחמק ממע"מ.


השיטה שוכללה כך:
המועצה המקומית מקימה חברה בבעלותה המלאה, והחברה מבצעת את עבודות הפיתוח. נקבע בהסכם בין המועצה ליזם שהיזם ישלם ישירות לחברה כספים עבור עבודות פיתוח, כאשר נקבע בניהם ש 35% מהסכום יהיה במקום אגרות והיטלים, והיתרה תשולם ללא קשר לאגרות והיטלים. כך היזם מקזז מע"מ מ 65% מסך התשלומים שהוא שילם. ממילא היזם מקבל חשבונית רק על 65%. עבור יתרת 35% החברה מוציאה את החשבונית לעריה כי לכאורה זו תמורה במקום אגרות והיטלים וכך נקבע בפס"ד חוף הכרמל.
בתי המשפט המחוזיים קיבלו את הקומבינה ואישרו ליזם לקזז את המע"מ, לכן פנה מע"מ לבית המשפט העליון בפסק דין זה הופך את החלטות המחוזי וקובע שהיזם לא יוכל לקזז את המע"מ מאותם 65% עליהם קיבל חשבונית.


בעיות בהן עסק פסק הדין:
אם סך האגרות וההיטלים שהעריה וויתרה עליהם אכן שווים 35% מהסכום, עבור מה שולמו 65% נוספים?
היזמים טוענים שאין עליהם חובה לשלם את הכספים הללו מכח פקודת העיריות. גובה ההיטלים נקבע על ידי העריה, ועל סכום זה לא קוזז מע"מ. בית המשפט מבטל את הטענה ואומר שגם לו לא היו מוטלים היטלים ואגרות כלל, אין לנכות את המע"מ. כל פסיקה אחרת, כך קובע בית המשפט, תביא למצב בו העיריות יבטלו את האגרות וההיטלים או יקטינו אותם למינימום, למרות שיחייבו את היזם לשלם סכומים נוספים עבור הפיתוח.
כדאי למועצות המקומיות לעזור לקבלן שכן חלק מהחסכון של הקבלן מגיע אליהם על ידי העלאה קלה של התמורה בגין הפיתוח.
בטענה נוספת אומרים היזמים ששילמו את הכספים כדי לשדרג את עבודות הפיתוח, לבצע אותן בסטנדרט גבוה יותר. עדיין, קובע בית המשפט, לא יוכלו לנכות את המעמ מפני שאם נאפשר זאת יקבעו העיריות סטנדרט מאד נמוך לעבודות פיתוח וכך יסייעו ליזמים לקזז מע"מ.

ביקורת קשה כנגד העיריות:
בית המשפט מותח ביקורת קשה על התנהגות עריית אשקלון במקרה זה ואף רומז לרשויות המס שעליהן להפעיל סנקציות נגדה בגין התנהגותה. אולי הוא התכוון לסעיף 117(ב1) לחוק מע"מ הקובע כי "מי שפעל במטרה לכך שאדם אחר יתחמק או ישתמט מתשלום מס שאותו אדם חייב בו דינו מאסר 5 שנים".
להלן הביקורת שמתח בית המשפט בעניין: "התמונה שנתגלתה בערעורים שבפנינו אינה מרנינה, בלשון המעטה. רשות ציבורית, במקרה זה עירייה, משתפת פעולה עם גופים פרטיים הפועלים למטרות רווח, כך שאוצר המדינה נפגע. במלים אחרות, קופה ציבורית אחת, זו של רשות מקומית, נמצאה מרוויחה עקב שיתוף פעולה עם גופים עסקיים, והכול על חשבון קופה ציבורית אחרת. במקרה זה אין עסקינן בסיטואציה בה ניתן לומר כי זה נהנה וזה לא חסר. רחוק מכך: שניים נהנים – הרשות המקומית והקופה הפרטית – ובהחלט נמצא מישהו חסר, קרי – אוצר המדינה. ניתן להבין את הגופים הפרטיים שמעוניינים להקטין את חבותם במס ערך מוסף. השאלה היא האם לגיטימי הוא שגוף ציבורי כגון רשות מקומית, יפעל כפי שפעלה עיריית אשקלון במקרה זה. נראה שרשות מקומית זו אינה יחידה בדרך הפעולה שתוארה בהרחבה בפסק הדין. ניתן אף לשאול כיצד ייתכן שפעולה כה שקופה של הרשות המקומית, מתיישבת עם עקרונות חוק מע"מ. באופן יותר קונקרטי התהייה היא האם לרשות המס אין כלים אזרחיים משוכללים יותר ואפקטיביים בהרבה לטפל בבעיה מאשר שימוש בסמכות להוציא שומת תשומות לעוסקים "

דעה אישית:
איפה כוונת המחוקק בחוק מע"מ?
חוק מע"מ נועד למסות את הערך המוסף של היזם, ובנוסף את סכום המשכורות ששילם לעובדים. לכאורה ניתן היה לקבוע כי העוסק ישלם מע"מ רק על הרווח שנבע לו + שכר עבודה ששילם, אבל לצורך נוחות של חישובים ושיקולי גביה נקבע כי כל עוסק יוציא חשבונית על כל סכום עסקאותיו ומנגד יקזז מע"מ תשומות. כך, לפי העיקרון, היינו צריכים להגיע לאותו מצב בו ישולם מע"מ רק על הערך המוסף + שכר העבודה.
הבעיה כאן שבמקום עוסק יש מלכ"ר באמצע, ונוצר מצב בו הקבלן משלם מע"מ גם על סכום שאיננו ערך מוסף ואיננו שכר עבודה. כאשר מתקיים עיוות כזה, תכנוני מס מתבקשים מאליהם.
כתבתי בעבר על קבוצות רכישה – גם כאן הבעיה קיימת. הרי כאשר קבלן מוכר דירה הוא מוכר גם את מרכיב הקרקע. גם על מרכיב הקרקע יוצאת חשבונית והקבלן משלם מע"מ עסקאות. בסופו של דבר את המע"מ משלם הלקוח, אשר לא היה משלם מע"מ בגין מרכיב הקרקע לו היה מקבל רק שירותי בניה מהקבלן. אז קמות קבוצות רכישה שכל מטרתן לעקוף את העיוות שנוצר מחוק מע"מ ובדרך גם מצליחים להוריד קצת מס רכישה.