מיסוי מקרקעין

כרסום משמעותי בהקלות לחברות בית - פס״ד עופר נכסי רעננה נ׳ פקיש שומה חיפה

כרסום משמעותי בהקלות לחברות בית - פס״ד עופר נכסי רעננה נ׳ פקיש שומה חיפה

יפעת בדיחי | 12-11-2017

חברה בית הינו מנגנון שמאפשר העלאת הרווחים בחברה לבעלי המניות שלה לצורך מס.
סעיף 64 לפקודה קובע שרווחים של חברה בית יחשבו כרווחים של בעלי המניות שלה, כלומר שהיא תיחשב חברה שקופה לצורך מס.
יש לכך יתרונות מס רבים, למשל במיקרים בהם יש לבעל המניות הפסדים שניתן לקזז כנגד הרווחים העולים מחברה הבית.

 

חברת מליסרון, החזיקה בחברה בת שהחזיקה בקניון רננים ברעננה (חברת נכסי רעננה). הקניון נמכר, וחברת מליסרון - שהיו לה הפסדים רבים לקיזוז - ביקשה לראות בחברת נכסי רעננה ״חברה בית״ וכך לקזז את הרווח ממכירת הקניון כנגד הפסדיה (של חברת האם).

אולם, פקיד שומה חיפה לא הכיר בחברת נכסי רעננה כ״חברה בית״, בטענה שאיננה עומדת בתנאי החוק (קישור לפסק הדין נכסי רעננה).

על מנת שחברה תוכל להיחשב חברה בית, היא צריכה - על פי האמור בחוק - לעמוד במספר מבחנים. להלן נעבור על המבחנים, ננתח אותם ונספר מה קבע לגביהם בית המשפט בעניין קניון רננים:
- היא חברת מעטים כהגדרתה בסעיף 76(א).
- כל רכושה ועסקיה הם אחזקת בניינים.
- תנאים טכניים כגון - שהחברה ביקשה להיחשב חברה בית עד המועד הגשת הדוח, וכד׳.

 

תנאי ראשון - חברת מעטים:
חברת מעטים מוגדרת בסעיף 76 לפקודה כחברה שמקיימת את כל אלו:
- היא בשליטתם של לא יותר מחמישה בני אדם.
- היא לא "בת חברה" = לפחות 80% ממניותיה מוחזקות על ידי חברות שמהוות חברת מעטים אף הן.
- אין לציבור עניין ממשי בה.
בית המשפט פסק שיש לציבור עניין ממשי בחברת נכסי רעננה המחזיקה את קניון רננים, וזאת מכיוון שחברת האם - מליסרון - נסחרת בבורסה ומחוייבת לכלול את תוצאות פעילות חברה הבת בדוח המאוחד שלה.

 

תנאי שני - כל רכושה ועסקיה הם אחזקת בניינים
בית המשפט קובע שעסקי חברת נכסי רעננה לא כללו רק השכרה של מקרקעין. החברה מכרה לשוכרים חשמל במתח נמוך, וההכנסות ממכירת החשמל היו משמעותיות. לכן, קובע בית המשפט, חברת נכסי רעננה לא עומדת בתנאי זה.

 

טענות סותרות - הכנסות מדמי ניהול
חברת מליסרון טענה שההכנסות מדמי ניהול מהוות חלק מהכנסות הרגילות של החזקת הבניינים, ולכן יש לראות בחברה כעומדת בתנאי ש"כל רכושה ועסקיה הן אחזקת בניינים". אבל, אל מול מיסוי מקרקעין בדיווח על מכירת הקניון נטענו טענות הפוכות - שם נטען שמדובר בעסק נפרד, שאיננו קשור למקרקעין באופן שהוא מוטמע בתוכו.
בית המשפט ״תופס״ את החברה על הצהרתה במיסוי מקרקעין.

לעניין זה, נזכרתי בבדיחה ישנה. אבא פונה לילד ושואל אותו: למה הרבצת למיכאל?
הילד עונה: לא הרבצתי, ולא הרבצתי חזק, וחוץ מזה הוא התחיל.....

 

הסטוריה חקיקתית
בנוסף, סוקר בית המשפט את ההסטוריה החקיקקתית של סעיף 64 לפקודה, ומגיע למסקנה שהסעיף נועד במקור לחברות קטנות ופרטיות שפועלות כמו שותפות, ולא לחברות ענק שמחזיקות נדלן מסחרי ופועלות כגוף עסקי גדול.