מיסוי מקרקעין

מס ריבוי דירות

מס ריבוי דירות

יפעת בדיחי | 09-01-2017

בחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז- 2016, הותקנו מספר תיקוני חקיקה הנוגעים למיסוי מקרקעין. לכל נושא נייחד מאמר נפרד.
במאמר זה נתרכז בחוק הקרוי "חוק מס ריבוי דירות".

זהו חוק הדומה במהותו לחוק מס רכוש. מדובר על הטלת מס על עצם החזקת רכוש, ללא התייחסות לרווח הנובע ממנו.
הרציונל בבסיס החוק, לפחות על פי דברי ההסבר לו, הוא שיש לגרום למרובי הדירות למכור את דירותיהם, וכך להוזיל את מחירי הדיור.
ואיך מבקש המחוקק להביא לשינוי המדהים? המחוקק מבקש לפעול בשיטת "המקל והגזל". מצד אחד הוא מטיל מס על מי שמחזיק יותר משתיים וחצי דירות, מס שמוטל ללא קשר להכנסות השכירות מאותן דירות, ומצד שני הוא מעניק הטבה בדמות מענק למי שימכור את דירותיו עד לחודש אוקטובר 2017 וישחרר אותן לשוק, מענק שבמקרה הטוב יבטל את מס ריבוי הדירות על הדירה שנמכרה בלבד.
בנוסף – בחישוב מהיר ומידי, יתכן והחוק לא יצליח להביא את בעלי הדירות למכרן באמצעות מס, ואלו יספגו אותו ו/או יעמיסו אותו על השוכרים כולו(בגילום) או בחלקו (גילום חלקי). מתוך ידיעה שנקודת האיזון בין התשואה השוטפת ותשלום המס (מס ריבוי דירות ומס הכנסה) הינה לכל היותר 1,500 ₪.
האבסורד בחקיקה זו, הינו- שככל ששווי הדירה גבוה יותר, כך נקודת האיזון הופכת לכדאית. הן בשל שווי שכר הדירה והן בשל תקרה המס.

 

רבות דובר על חוק זה, האם אכן הוא יוביל לתוצאה המוצהרת? ואולי יחמיר את המצב ויגרום לעליה במחירי השכירות. דובר על הליכי החקיקה המזורזים והליליים שאפיינו את לידתו, עד כדי העלאת שאלות בדבר חוקיותו. לא נעסוק בכל אלו כאן.
למאמר זה שלושה חלקים:
- נבחן מהי באמת כוונת המחוקק בכל חקיקות המיסוי האחרונות הנוגעות לדירות מגורים
- נציג את הוראות חוק מיסוי ריבוי דירות, לרבות לקונות בו.
- נציע דרכים להימנע באופן חוקי מחיוב במס על פיו.

 

כוונת המחוקק:
למרות שהפוליטיקאים אומרים מעל כל במה אפשרית שמטרתם היא להוזיל באופן משמעותי את מחירי הדיור, והם יפעלו למטרה זו אם יבחרו (ובמקרה שהם נבחרו כבר, הם טוענים שהם מטפלים בזה...), לא זו התמונה העולה מהמצב בשטח. בפועל, המחוקק חושש מאד מירידה דרסטית של מחירי הדיור, ופועל על מנת למנוע ירידה כזו.
את היחס האמביוולנטי של המחוקק לעניין ירידת מחירי הדירות ניתן לראות בדברי ההסבר לחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים ותיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין שבא בעקבותיו.
מחד, נכתב בדברי ההסבר לחוק שמוצע להטיל את המס הלינארי המוטב על מנת להוריד את כדאיות ההשקעה בדירות מגורים, וכך לשחרר אותן לשוק.
בשל העלייה הניכרת במחירי הדיור בשנים האחרונות עקב המחסור בהיצע דירות למגורים…… מוצע לתקן הוראות שונות בפרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין שעניינו סכום המס, ולשנות את הסדר המיסוי החל במכירת דירות בידי מי שיש לו כמה דירות, החל משנת 2014 ואילך.....
ובהמשך, בהוראות המעבר מציע המחוקק להגביל את השימוש במס הלינארי המוטב, על מנת להימנע מירידת מחירים דרסטית של דירות המגורים בישראל:
בלא קביעת הוראות מעבר לגבי מכירת דירות מגורים מזכות בטווח הקצר, תינתן הטבה משמעותית למשקיעים לעומת הדין הקיים היום, שכן אלה יוכלו לממש את כל השקעותיהם בדירות מגורים מיד לאחר יום 1 בינואר 2014.... בלא כל חיוב במס שבח או בחיוב מזערי, וזאת בלא מגבלת כמות או פרק זמן כלשהו בין מכירה למכירה, דבר שאף עלול לגרום לירידת מחירים דרסטית ובלתי מבוקרת.
אנו רואים כי המחוקק בעצמו מדבר בשתי שפות: מצד אחד אומר שהוא מבקש לתקן את החוק על מנת להילחם במחירי הדיור, ומצד שני חושש מאד מירידה דרסטית של המחירים וקובע הוראות חוק שנועדו למנוע מצב כגון זה.
יתכן שבעקיפין, מודאגים קברניטי המשק ממצב שבו נכון להיום, לרבים מהאזרחים אין דירות בבעלות (ודווקא לצעירים שבניהם). יחד עם זאת, אם נשקיף על רוב משקי המערב, אחוז מחזיקי דירות בבעלות הינו נמוך הרבה יותר מהארץ.
אם בכירי המשק מעוניינים לפתור את מצב הדיור במשק, הרי שעליהם להתמקד בתחום הדיור ולמסד את שוק השכירות כלכלית/פיסקלית ורגולטורית. ויש הרבה עבודה בנושא.
מעל דפים אלה, אנו קוראים לעושים במלאכה, למקד את העבודה מקום בו יש עשיה רבה ומועילה. שתביא זוגות צעירים רבים, אל המנוחה (רב משמע) והנחלה (חד משמע), ולזנוח את טלטלות המס כמו העלאת אחוז מס רכישה, הענשת רוכשי דירות להשקעה, וכו'.

 

סקירת הוראות החוק:
הטלת החיוב:
- מס ריבוי דירות יוטל על תא משפחתי שיש לו 249% או יותר בדירות.
- אחזקה בחלק מדירה תיחשב אחזקה בדירה לפי אותו חלק, ובסך הכל אם התא המשפחתי מחזיק 249% או יותר בדירות מגורים, יוטל המס עליו.
הוראה זו, באמצעות השימוש במונה אחוזים ולא ביחידות דיור, נועדה למסות גם את מי שמחזיק במספר רב של "זנבות" בדירה.
- המס יוטל על סך כל הדירות בבעלות , בניכוי שתי דירות על פי בחירה, בסייגים הבאים:
o אם הסכום הקובע של דירות ההשקעה (מעבר לסכום הקובע של דירה אחת לפי בחירת הנישום) נמוך מסך של 1,150,000 ₪, ינתן פטור מלא מהמס.
o אם הסכום הקובע של דירות ההשקעה (מעבר לסכום הקובע של דירה אחת לפי בחירת הנישום) גבוה מסך של 1,150,000 ₪, אך נמוך מסכום של 1,400,000 ₪, ינתן פטור חלקי מהמס.
o אם הסכום הקובע של דירות ההשקעה (מעבר לסכום הקובע של דירה אחת לפי בחירת הנישום) גבוה מ 1,400,000 ₪, לא יינתן פטור.
- תשלום המס הינו שנתי, כלומר לכל שנת מס. במקרה של שינויים במהלך השנה (מכירת דירה או רכישת דירה במהלך השנה) יתבצע חישוב יחסי לחלק מהשנה.
- בעלות בדירת מגורים תחל ביום שבו נרכשה הדירה על ידו, ללא התחשבות במועד קבלת החזקה, או בתנאים מתלים בהסכם.
- סכום המס הינו הנמוך מבין:
o 18,000 ₪ לשנה לדירה.
o סכום המתקבל מחישוב מורכב שיתואר בהמשך (1% מהסכום הקובע).
- אחזקה של חלק בדירה תמוסה לפי יחס האחזקה. תא משפחתי שחייב במס ומחזיק חצי דירה, המס על אותה מחצית דירה יחושב כמחצית מהסכום שהיה מתקבל על חישוב 100% באותה דירה.
- על מנת לתמרץ מכירת דירות, היה והדירה נמכרה עד לתחילת חודש אוקטובר 2017, ינתנו שתי הטבות:
o פטור ממס ריבוי דירות על אחת הדירות לפי בחירת הנישום, כשהוא מותאם לתקופת האחזקה של הדירה שנמכרה (הטבה זו לא תינתן במכירה לקרוב).
o מענק בסכום השווה לסכום מס השבח על הדירה הנמכרת, אך לא יותר מסך של 85,000 ₪. המענק יינתן בהתקיים כל אלו:
 מכירת הדירה דווחה כדין למיסוי מקרקעין וכן הוגשו הדיווחים הנדרשים מתוקף חוק מס ריבוי דירות.
 עם הדיווח למיסוי מקרקעין הוגשו כל אלה:
• טופס בקשה לקבלת המענק
• הצהרת המוכר לפיה לא ירכוש דירת מגורים עד יום 31/12/20
 בגין מכירת הדירה חל חיוב במס שבח.
 המכירה אינה אחת מאלה:
• מכירה לקרוב
• מכירה ללא תמורה
• מכירת מלאי עסקי
 הדירה נמכרת ליחיד, תושב ישראל, שזו דירתו היחידה או שחלה לגביו חזקת דירה יחידה לפי סעיף 9 (ג) לחוק מיסוי מקרקעין.
 מוכר הדירה לא רכש דירת מגורים מיום 16/12/16 עד מועד קבלת המענק, אלא אם מדובר ברכישת דירה יחידה אצלו.
- בנוסף, מתמרץ המחוקק את מכירת הדירות בכך שאם מוכר הדירה ישקיע את תמורת הדירה/או חלקה, באפיק פנסיוני, יינתן פטור ממס על השקעה זו, בעת משיכת הכספים וכל זאת, בכפוף למנגנון בדיקה שיאפשר בדיקת קשר ישיר בין שני האירועים הללו.
- נישום שישקיע את כספי התמורה ממכירת הדירות בקופת גמל להשקעה, יהיה פטור מהמס על רווחי הקרן, בהתקיים כל התנאים הבאים:
o הוא מכר דירה לקונה שעבורו מדובר בדירה יחידה או חזקה של דירה יחידה .
o הדירה שמכר היתה בבעלותו לפני 16 בדצמבר 2016.
o סך ההפקדה לא תעלה על 2,500,000 ₪.
o הוא לא רכש -במישרין או בעקיפין - דירה אחרת בחמש השנים מיום ההפקדה .

 

הליכי השומה והגביה:
- בחודש ינואר של כל שנה יוציא המנהל שומה בה יקבע אילו מהדירות של הנישום יחויבו במס, ויחייב את הנישום במס על אותה שנה. הנישום רשאי תוך 30 יום לשנות את הבחירה של הדירות החייבות במס, ואם עשה כן לא יוכל לשנות את בחירתו לאותה שנה.
- הליך של השגה וערר יהיה לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
- לא קיבל הנישום את השומה עד לסוף חודש מרץ, חייב להגיש למנהל הצהרה על הדירות, ולכלול פירוט של סכום המס החל עליו.
- הפך נישום לחייב במס במהלך השנה (למשל אם רכש דירה שלישית במהלך השנה), חייב להגיש הצהרה תוך 30 יום.

הדירות הבאות לא יחשבו דירה לצורך החוק:
- דירה בבעלות עמותה או הקדש ציבורי.
- דירת מגורים שזכאית להטבות לפי חוק עידוד השקעות הון, או חוק עידוד השכרה.
- דירה המושכרת לטווח ארוך לפי מכרז שפרסמה המדינה.
- דירה שמושכרת בדיירות מוגנת.
- דירה המהווה מלאי עסקי.
- דירה שהושכרה בהשכרה של מעל 25 שנים, כך שהשוכר התחייב במס רכישה בגינה.
- דירת מגורים שפוצלה בהתאם לכל דין, תחשב כדירת מגורים אחת.
- מספר דירות שחוברו יחדיו לדירה אחת, יחשבו דירה אחת.
- דירה שהיא חלק מנחלה ולא ניתן למכור אותה בנפרד מהנחלה.
- דירה שהתקבלה בירושה לא תחויב במס בשנה הראשונה לאחר הפטירה, בתנאי שהדירה לא הושכרה במהלך אותה שנה.
בעניין זה לא ברור האם דירת ירושה תחויב במס אם בשנה שלאחר הפטירה הדירה עמדה ריקה ברוב השנה, אולם בחלק קטן ממנה הושכרה. האם המס יחול על כלל השנה?
נאמר כי לפחות אצל עדות המזרח, לא מבצעים שימוש ברכוש שהתקבל בירושה במהלך השנה הראשונה לאחר הפטירה. כך, לא משכירים נכסים ולא משתמשים בהם. יחד עם זאת, ישנם מקרים רבים בהם הנכס היה כבר מושכר עוד בטרם הפטירה. אז, לכאורה, על מנת ליהנות מההקלה, יש להוציא את השוכרים מהדירה וכדאי לבצע זאת לפי שהאדם נפטר....
- דירה של יתום משני הוריו, וטרם מלאו לו 18 שנים.

 

חישוב המס
- המס יהיה 1% מהסכום הקובע.
- המכנה הוא 30 בתוספת אלו:
o ההפרש בין 7.482 לבין הערך הכלכלי חברתי של האזור.
o ההפרש בין 6.728 לבין הערך הפריפריאליות באזור.
- הסכום הקובע יהיה 10 בחזקת סכום המחושב כך: המעריך כפול התוצאה המתקבלת מחלוקת המספר 30 במכנה.
- המעריך יחושב לפי אלו:
o 4.194
o פחות: 2.2% ממכפלת ערך פריפריאליות בערך חברתי כלכלי
o פחות: 5.6% מהערך החברתי כלכלי
o ועוד: 79.7% ממקדם שטח הדירה.
o ועוד: 1.2% מערך הפריפריאליות.
o ועוד: 2.8% מהתוצאה המתקבלת מהעלאת ערך המדד החברתי כלכלי בחזקת 2.
o ועוד: 2% מהתוצאה המתקבלת מהעלאת ערך מדד הפריפריאליות בחזקת 2.
* מקדם שטח הדירה: הוא לוגריתם לפי בסיס 10 של שטח הדירה.
** ערך פריפריאלי ו- ערך חברתי כלכלי הם מדדים שיפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כאשר לכל אחד מהם יש להוסיף את המספר 4.

 

תקנות
התקנות עוסקות במתן מענק למוכרי דירות השקעה בתקופה שמיום 1/1/17 ועד ליום 1/10/17.
- סעיף 1 מפרט הגדרות.
- סעיף 2 קובע תנאים לקבלת המענק, ואילו הם:
o מכירת הדירה דווחה כדין למיסוי מקרקעין וכן הוגשו הדיווחים הנדרשים מתוקף חוק מס ריבוי דירות.
o עם הדיווח למיסוי מקרקעין הוגשו כל אלה:
 טופס בקשה לקבלת המענק
 הצהרת המוכר לפיה לא ירכוש דירת מגורים עד יום 31/12/20
o בגין מכירת הדירה חל חיוב במס שבח.
o המכירה אינה אחת מאלה:
 מכירה לקרוב
 מכירה ללא תמורה
 מכירת מלאי עסקי
o הדירה נמכרת ליחיד, תושב ישראל, שזו דירתו היחידה או שחלה לגביו חזקת דירה יחידה לפי סעיף 9 (ג) לחוק מיסוי מקרקעין.
o מוכר הדירה לא רכש דירת מגורים מיום 16/12/16 עד מועד קבלת המענק.
בהתקיימות כל התנאים לעיל במצטבר, יהיה מוכר הדירה זכאי למענק.

 - סעיף 3 מגביל את מספר המענקים שיינתנו למוכרי דירות השקעה כך שלא יינתן מענק יותר משלוש פעמים למוכר אחד.
- סעיף 4 מחייב את רשויות המס להעביר לחשבון המוכר את המענק בתוך 21 יום מיום התקיימות כל התנאים בסעיף 2 לעיל וכן תשלום מלוא מס השבח. באפשרות המוכר לבקש שהמענק ייחשב כתשלום על חשבון מס השבח שהוא חייב בו וזאת במקום שיועבר סכום המענק לחשבונו.
- סעיף 5 מחייב את המוכר להחזיר את המענק שקיבל או חלק ממנו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, בכל אחד מהמצבים הבאים:
o אם רכש המוכר דירה למרות הצהרתו, ישיב את מלוא סכום המענק תוך 30 יום ממועד רכישת הדירה.
o אם לא התקיימה חזקת דירת מגורים יחידה בקונה שרכש ממנו את הדירה, ישיב המוכר את המענק שקיבל בתוך 21 יום ממועד דרישת המנהל.

 

דגשים:
• אם בתקופה שלאחר יום 1/10/17 רכש המוכר דירת מגורים לגביה חושבו שיעורי מס רכישה של דירה יחידה, לא יראו בו כרוכש דירה ויהיה זכאי למענק.
• יחיד ובו זוגו וכן ילדיהם שטרם מלאו להם 18 ייחשבו כתא משפחתי אחד למרות כל דין או הסכם – מסלול עוקף הסכמי ממון.
• גם בעלים של מספר דירות מגורים להשקעה אשר שווים (למעט דירה אחת לפי בחירתו) נמוך מסך של 1,150,000 ₪, ומכר דירה בתקופה שמיום 1/1/17 ועד 1/10/17, יהיה זכאי למענק בגין מכירתה אף שהיה פטור מחוק מס ריבוי דירות. המענק יעמוד על 50% מסכום מס השבח החל או סך של 15,000 ש"ח, לפי הנמוך.
o במידה ושולם למוכר מענק העולה על הסכום לו הוא זכאי, ישיב המוכר את ההפרש בתוך 21 יום ממועד דרישת המנהל.

 

לקונות בחוק:
- תא משפחתי המחזיק" זנבות "בדירות, שביחד עולים על 248% בדירות, ישלם מס גבוה יותר משהיה משלם אילו היה מחזיק את שיעורי האחזקות שלו במספר מצומצם יותר של דירות.
- תא משפחתי המחזיק 249% בדירות, ישלם מס על 50% בדירה לעומת תא משפחתי שמחזיק 248% בדירות שלא ישלם מס כלל.
במקרה בו יש לנישום חלקי דירות, לא ברור כיצד יחושב "למעט שתי דירות מגורים , לפי בחירתו", וכן לגבי בחירת הדירה ששוויה עד 1,150 אלפי ₪
- במקרים של רכישה/מכירה של דירת מגורים, המס יוטל מרגע חתימה על ההסכם, כלומר גם בחודשים בהם נרכשה דירה וטרם התקבלה חזקה בה. משכך, נטל המס חל במקרים בהם אין, למעשה, לבעל הדירה לכאורה, שליטה על האפשרות לרכוש או למכור. בכך מתפספסת כוונת המחוקק.
- תא משפחתי שמחזיק שתי דירות יקרות – נניח בפרויקט אקירוב בתל אביב, בשווי של עשרות מליוני ₪, לא ישלם מס לעומת תא משפחתי מחזיק ארבע דירות קטנות ששוות מליון ₪ כל אחת.
- במס ריבוי דירות אין מנגנון בדומה ל 49ג. כלומר, מי שרכש דירה רביעית על מנת למכור אחת הדירות שבידו, יחויב במס בתקופה שבין הרכישה והמכירה כמי שיש לו ארבע דירות.
- מס ריבוי דירות לא יחשב ניכוי לצורך מס הכנסה. משמעות הוראה זו היא שהתא המשפחתי שיבחר להתמסות על דמי השכירות במסלול מס שולי, ישלם מס הכנסה גם על סכום מס ריבוי דירות.
- חשוב להדגיש שמס ריבוי דירות חל גם על נכסים שאינם מושכרים.

 

רעיונות ושאלות/תהיות
לפני שאכתוב את הרעיונות שעלו במוחנו הקודח, אסייג מראש את האמור: אין לבצע פעולות לא חוקיות, אין לבצע עסקאות מלאכותיות, ואין להשתמש ברעיונות האלו אלא בליווי המשרד שלנו בתשלום. מי שיעשה כן לא יוכל לטעון לאחריות כלשהיא מצדנו.
- העברת הדירה במתנה לקרובים
למשל, העברה לילדים שמלאו להם 18 ולאחר ההעברה יהיו להם פחות מ 249% בדירות.
יש לזכור כי העברה כזו חייבת במס רכישה, שליש ממס הרכישה הרגיל, ולכן יתכן ויצא שכרכם בהפסדכם.
יש אומרים שהחוק לא יחזיק מעמד לאורך זמן. לכן, כדאי להמתין ולראות מה ילד יום, לפחות מספר חודשים, גם אם בינתיים משלמים את המס.
- מיזוגים פיצולים
נניח שיש אדם שבבעלותו שלוש דירות, ואדם נוסף שיש בבעלותו נכס מסחרי. בעל הדירה יכול להעביר דירה לחברה שהוא מחזיק בה 48%, ובעל הנכס המסחרי יעביר נכס מסחרי בשווי מותאם ויחזיק 52%.
ההעברה תזכה לפטור ממס שבח וישולם חצי אחוז מס רכישה, והנישום לא יהיה חייב במס ריבוי דירות.