מיסוי מקרקעין

דירות מגורים – דירה יחידה ותחולת התא המשפחתי

דירות מגורים – דירה יחידה ותחולת התא המשפחתי

מנהל | 14-09-2016

כידוע, החל מיום 01/01/2014 יכנס במלואו לתוקף תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק“), יבוטל סעיף 49ב(1) לחוק ובמקומו יהפוך סעיף 49ב(2) לחוק, לאחר שינויים מסוימים, לסעיף הפטור העיקרי והכמעט בלעדי.

אחד מתנאי סעיף 49ב(2) לחוק המזכים בפטור ממס בעת מכירת דירת מגורים מזכה, הינו היותה של הדירה, “דירתו היחידה של המוכר בישראל”, כאשר “מוכר אחד” בפרק חמישי 1 יחשב; המוכר ובן זוגו, למעט אם בן-זוג גר בנפרד דרך קבע וכן ילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילדים נשואים.
לעניין מניין פטורים אשר זכאי לקבל מוכר “דירת מגורים מזכה”, נקבע בהלכת אן מרי עברי (ע”א 3489/99), כי חזקת התא המשפחתי גוברת על הסכם ממון, דהיינו, כאשר נמכרת דירה בתוך התא המשפחתי ע”י אחד מבני הזוג, אפילו אם לבן הזוג השני אין כל זכויות בה עקב הסכם ממון, הרי שמכירה זו נחשבת כמכירה גם ע”י בן הזג השני.


מאידך, לעניין הגדרת “דירה יחידה” במס רכישה קובעת הלכת פלם (ע”א 3185/03) כי את חזקת התא המשפחתי יש להחיל רק ממועד יצירת התא המשפחתי ולפיכך דירה אשר בבעלותו של אחד מבני הזוג מלפני הנישואים, כאשר קיים הסכם ממון, לא תמנע מבן הזוג השני לקבל מדרגות מס רכישה של דירה יחידה בגין חלקו בדירה משותפת שתירכש לאחר הנישואין.


בתאריך 12/4/2011 פורסמה הו”ב מיסוי מקרקעין מס’ 5/2011 אשר הרחיבה את הלכת פלם לגבי נכסים חיצוניים המוגדרים הן כדירות שנרכשו לפני יצירת התא המשפחתי והן דירות שהתקבלו בירושה או במתנה במהלך קיומו של התא המשפחתי, גם כאשר לא קיים הסכם ממון וזאת למעט מקרים מיוחדים המפורטים בהוראה.


ואולם, בעקבות תיקון 76 לחוק, מקבלת משנה חשיבות השאלה כיצד יש להתייחס לנכסים חיצוניים לעניין סעיף 49ב(2) לחוק, לגבי חלקו של בן הזוג השני בדירה לאור הדרישה כי מדובר בדירתו היחידה של המוכר?
האם נכס חיצוני בבעלותו של אחד מבני הזוג, יביא לידי כך ששני בני הזוג יהיו מנועים מלקבל פטור במכירת הדירה מאחר ורואים אותם כמוכר אחד שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, או שתחול הלכת פלם שקיבלה פרשנות מרחיבה בהו”ב 5/2011 ומשכך בן הזוג השני יהיה זכאי לפטור

ממס על חלקו במכירת הדירה?
לדעתנו, לאור הלכת פלם ולאור עמדת הרשות המופיעה בהוראת הביצוע, המתירה לבן זוג לקבל פטור לגבי חלקו במכירת דירה משותפת, במהלך קיומו של התא המשפחתי, על אף שבן זוגו ניצל פטור במכירת דירה אחרת לפני יצירת התא המשפחתי ואינו זכאי כעת לפטור, אין לפגוע בבן הזוג המעוניין לקבל פטור ממס במכירת חלקו בדירה המשותפת לפי סעיף 49ב(2) כדירתו היחידה, בעקבות נכס חיצוני אשר נמצא בבעלותו הבלעדית של בן זוגו.


המאמר נכתב ע"י רו”ח (משפטן) אהרון צ’יסמדיה ממשרד ארצי, חיבה את אלמקייס – פתרונות מיסוי בע"מ. עד לאחרונה שימש כמנהל תחום קבלנים ונדל”ן בחטיבה המקצועית ברשות המיסים.