מיסוי מקרקעין

פריסה לתושב חוץ, חזקת השיתוף ושאר ירקות – מדלן ודויד ברוך ו"ע 10516-03-12

פריסה לתושב חוץ, חזקת השיתוף ושאר ירקות – מדלן ודויד ברוך ו"ע 10516-03-12

מנהל | 14-09-2016

בוועדת ערר ברוך ואח' נגד מדינת ישראל (קישור לפסק הדין) מיום 18.03.2014, נדונו מספר סוגיות חשובות שעלו במסגרת ערר על שומת מס שבח.

בפרשה זו, דובר על גב' מדלן – תושבת חוץ המתגוררת באנגליה, אשר מכרה את חלקה בנכס מקרקעין בישראל שהגיע לידיה בירושה.
הדיווח על המכירה נעשה באיחור רב, כחמש וחצי שנים לאחר המועד. עקב כך, רשויות מיסוי מקרקעין הוציאו למדלן שומה סופית על פי מיטב השפיטה אשר לא הכירה בניכויים שנדרשו, למעט מס רכוש, ובתוספת קנסות גבוהים.


במסגרת הערר על שומה זו, ביקשה מדלן פריסת שבח לה ולבעלה, הכרה בהוצאות וביטול קנסות.
בדיוניו סביב זכאותה של מדלן לדרישותיה אלו, עסק בית המשפט בשאלות המהותיות הבאות:


חזקת השיתוף
הכרה בהוצאות
פריסה לתושב חוץ בשל אי אפליה


1. חזקת השיתוף
לרוב, בני זוג נשואים המנהלים משק בית משותף וחולקים את רכושם, מתכוונים לשותפות מלאה בנכסיהם. בעיני רשויות המס הם מהווים יחידה אחת הנקראת "תא משפחתי". את התא המשפחתי ייראו כנישום אחד לעניין החיוב במס, הפטורים ממנו ופריסת השבח.
כאשר מדובר על מכירת נכס אשר נצבר במהלך הנישואין ורשום ע"ש שני בני הזוג או שייך לשניהם משפטית, ניתן יהיה לפצל את השבח לשניהם באופן שווה.


בעניין שלפנינו, קובע בית המשפט כי הנכס לא מצטרף לרכושם המשותף של בני הזוג מכיוון שמדלן קיבלה את הנכס בירושה וכיון שעד מועד המכירה לא פעלה לרישומו של בעלה כבעלים נוסף. במעשה זה, או יותר נכון – בחוסר מעשה זה, מדלן בחרה לשמור בידיה את האוטונומיה הרכושית במלואה. הרי, כבר בעת חלוקת העיזבון בשנת 1982 הייתה בידי מדלן האפשרות והבחירה לרישום נכס משותף, וכן מאוחר יותר במשך השנים עדיין עמדה בידיה ברירה זו אך היא בחרה לא להשתמש בה.


בין דבריו מחדד בית המשפט עקרון לפיו הקביעה האם קיימת חזקת שיתוף או לא, צריכה להיקבע במקום התושבות של הנישומים. אם הם תושבי אנגליה, הם לכאורה צריכים לפנות לבית המשפט באנגליה על מנת שיקבע שלגביהם חלה חזקת שיתוף.
כל זאת, רק אם בישראל לא הציגו הנישומים סממנים אובייקטיבים לכך שהם שותפים בנכס.
לפיכך, ובשל העובדה שמדלן לא הוכיחה כי חלה לגביהם חזקת השיתוף במקום מושבם באנגליה, נדחה ערעורה בנקודה זו.
אילו היו בני הזוג מבצעים מספר פעולות פשוטות טרם המכירה, היו חוסכים הרבה מאד מס. לכן אני פונה אליכם שוב ושוב: חברה, חייבים לתכנן כראוי עסקאות מקרקעין.


2. הכרה בהוצאות – היטל השבחה
פעמים רבות אנחנו נתקלים בהתנגדות של רשות המיסים להתיר בניכוי היטל השבחה, אם מתנהלים לגביו הליכים. רשות המיסים מתנה את ההכרה בניכוי בכך שהנישום יחתום על הצהרה לפיה לא יערער על היטל ההשבחה בעתיד.
מצד אחד, אני מבין את רשויות המס. הרי, אם בעתיד היטל ההשבחה יקטן, לא בטוח שהנישום ירוץ ויתקן את שומת מס השבח. אבל מצד שני, הטלת תנאי כזה, פוגעת בזכויות הנישום לתשלום מס אמת.
במקרה שלנו, מס שבח התיר בניכוי רק חלק מהיטל ההשבחה שמדלן ובעלה הסכימו לו, ואילו יתרת ההיטל שלגביה מתנהלים הליכים לא הותרה בניכוי.


בית המשפט קובע כי היות וההליכים בנושא היטל השבחה מתנהלים בעצלתיים, יש להכיר במלוא שומת היטל ההשבחה כפי שיצאה, ובעת שיתברר מהי השומה הסופית, תתוקן השומה בהתאם.
לחילופין מסכים בית המשפט למנגנון שונה: יותר בניכוי רק החלק שאינו שנוי במחלוקת, ואילו מיסוי מקרקעין מתחייב לתקן את השומה בעתיד בהתאם לשומת היטל השבחה סופית בלא יכולת לטעון להתיישנות.


אנו למדים כי בעת עריכת חישוב המס עלינו לדרוש היטל השבחה לפי שומה שקיבלנו על אף היותה הוצאה צפויה בלבד, ולתקן אותה בעתיד לפי שומת היטל השבחה סופית. היה ורשויות המס לא יסכימו לניכוי, יש לדרוש שבהסכם השומה ירשם בפירוש כי לא תחול התיישנות וניתן יהיה לתקן את השומה לפי היטל ההשבחה ששולם בפועל, אף אם עברו הזמנים.


3. פריסה אצל תושב חוץ
סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי תושב ישראל רשאי לפרוס את השבח למספר שנים, על מנת להקטין את המס.
במקרה הנדון, מדלן הינה תושבת חוץ ולפיכך אינה זכאית לפריסה מכוח הסעיף הנ"ל.
אבל, ידוע כי כאשר קיימת אמנה בין ישראל למדינת התושבות של הנישום, יגברו הוראות האמנה על הוראות החוק.
באמנות רבות שישראל צד להן ובכללן אמנת ישראל בריטניה קיים סעיף אי אפליה וזו לשונו:


"סעיף 21
(1) אזרחיו של בעל האמנה האחד לא יהיו כפופים בארצו של בעל האמנה האחר למיסים, או לכל דרישה הקשורה במיסים, השונים או מכבידים יותר מהמיסים ומהדרישות הקשורות במיסים שכפופים להם או עלולים להיות כפופים להם אזרחי בעל האמנה האחרת באותן הנסיבות."
מתוקף הסעיף הזה, רואה בית המשפט (בדעת רוב) לחשב את המס כפי שהיו מחשבים אילו היה מדובר בתושב ישראל ולאפשר את פריסת השבח למדלן.
בדעת מיעוט נטען כי בפועל לא קיימת אפליה לתושב החוץ, שהרי לנישום עדיין יש אופציה להגשת דוחות שנתיים לפקיד השומה וכך תושג תוצאת מס שווה בהתאם להוראות סעיף 91(ה) לפקודה.
לנו המייצגים זה לא אכפת. בין אם יקבל הנישום את הפריסה לפי הפקודה או לפי חוק מיסוי מקרקעין, העיקר שיקבל הוא את הפריסה ואנחנו את העבודה…..


האם הרפורמה האחרונה במיסוי מקרקעין טומנת בחובה אפליה כנגד תושבי חוץ?
זהו נושא למאמר נפרד אותו נוציא בימים הקרובים. נרמוז לכם שיש בעיתיות רבה בנושא זה, ואנחנו ננסה לקיים דיון מקיף בנושא.


יש למה לחכות….