מיסוי מקרקעין

לפנק, לפנק, לפנק – כיצד היתר בניה לתמ״א 38/2 או פינוי בינוי יקנה לך הטבות מס שהמחוקק אפילו לא התכוון לתת לך…

לפנק, לפנק, לפנק – כיצד היתר בניה לתמ״א 38/2 או פינוי בינוי יקנה לך הטבות מס שהמחוקק אפילו לא התכוון לתת לך…

מנהל | 14-09-2016

בפינוי בינוי ותמ״א 38/2 מוכר הדייר את הדירה הישנה ליזם, והיזם מוכר לדייר את הדירה החדשה שתיבנה בבניין.

על מנת להסיר חסמים החליט המחוקק שלא לגבות מס בגין מכירת הדירה ליזם, ולא לגבות מס רכישה בגין רכישת הדירה החדשה מהיזם.
את התוצאה הזו יכול היה המחוקק להשיג בשתי דרכים: האחת, לקבוע שאין מדובר במכירה, כפי שקבע לגבי ירושה, או העברה אגב גירושין. הדרך השניה, בה בחר לבסוף המחוקק, היא להעניק פטור ממס שבח על מכירת הדירה הישנה, ופטור ממס רכישה על רכישת הדירה החדשה. כלומר, המחוקק קובע שאכן מדובר במכירה של דירה ישנה, וברכישה של דירה חדשה, אולם לא ישולם מס בגין אלו.


אתם ודאי שואלים, למה זה חשוב?


אז טוב ששאלתם. כי יש לפחות שלושה מקרים בהם בעלים של דירה בפרויקט כזה מקבל הטבות שלא חשב עליהם:


המקרה הראשון- זכאות לפטור ממס שבח
הוראות המעבר של הרפורמה קובעות כי מי שביום 1/1/14 היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, יהיה זכאי לפטור הרגיל של דירות מגורים בתקופת המעבר (1/1/14-1/1/18). אם ביום המעבר הוא בעלים של יותר מדירה אחת, לא יהיה זכאי לפטור בארבע השנים הקרובות.
כעת ניקח שני חברים, משה ויעקב, אשר לשניהם דירת מגורים אחת בה הם גרים, ודירה נוספת להשקעה. את שתיהן רכשו לפני עשרים שנה.
ההבדל בין יעקב למשה הוא שדירת המגורים של משה נמצאת בפרויקט פינוי בינוי שקיבל היתר בניה בשנת 2013.


יעקב לא יהיה זכאי לפטור בגין מכירת דירותיו, שכן ביום 1/1/14 היה בעלים של יותר מדירת מגורים אחת. לעומתו משה יהיה זכאי לפטור ממס על מכירת דירת ההשקעה שלו, אם ימכור אותה לפני שתסתיים בניית הדירה החדשה בפינוי הבינוי. הסיבה היא שרואים את משה כאילו מכר את דירת מגוריו במסגרת פינוי הבינוי, ולכן יש לו על פי החוק דירה אחת בלבד ביום 1/1/14, ולכן זכאי לפטור על דירת ההשקעה.


אומר רק שהחל משנת 2018, לקונה זו תאפשר לנישומים לשכפל את הפטור של 49ב(2) החדש. סעיף זה מעניק פטור על מכירת דירה רק אם מדובר בדירה יחידה. אדם שיש לו שתי דירות, יהיה חייב למכור את הדירה הראשונה בחיוב במס, ורק לאחר מכן יהיה זכאי לקבל פטור במכירת דירתו השניה.


אם דירה אחת מבין השתיים נכנסת להליך של תמ״א 2 או פינוי בינוי, הרי שמרגע שהתקבל היתר בניה בפרויקט, הוא יחשב כמחזיק דירה יחידה ויוכל למכור אותה בפטור ממס. לאחר שיסתיים הפרויקט, יקבל הדייר דירה חדשה בפרויקט, וכעת גם היא דירתו היחידה, ויוכל למכור אותה בפטור.


המקרה השני - החזר מס רכישה


מי שרוכש דירה יחידה, זכאי לשלם מס רכישה מופחת בגינה. אבל, אם מדובר בדירה נוספת, ישלם אותו אדם מס רכישה גבוה מאד.
בחוק נקבע כי אדם שיש בבעלותו דירה אחת בלבד, ורוכש דירה אחרת, יראו אותו כאילו רכש דירה יחידה אם מכר תוך שנתיים את הדירה שהיתה לו, ולכן יהיה זכאי למס רכישה מופחת על הדירה האחרת.


אדם שהחזיק דירה אחת בלבד בפרויקט פינוי בינוי, ורכש דירה להשקעה בשנה וחצי האחרונות, שילם מס רכישה גבוה מאד על הרכישה, מכיוון שלא מדובר בדירה יחידה עבורו.
אולם, אם הפרויקט קיבל היתר בניה בתוך תקופה של שנתיים מיום רכישת דירת ההשקעה, יראו אותו כאילו מכר את הדירה הישנה (מדובר בפינוי בינוי -זוכרים?) ולכן יהיה זכאי החזר מס רכישה בסכומים גבוהים.


המקרה השלישי – כאשר הדירה התקבלה אגב פירוק איגוד או שהתקבלה בשיחלוף
דירה כזו- קובע המחוקק – לא תהיה זכאית לקבל פטור ממס בעתיד. לעולם.
מצד שני, יתכן שכאשר הדירה היא חלק מפרויקט תמ״א 2 או פינוי בינוי, הפטור של התמא / פינוי בינוי גובר על מניעת הפטור הרשום בחוק. במקרה כזה הדירה הישנה תקבל פטור (מכח התמ״א או הפינוי בינוי) וגם הדירה החדשה תקבל פטור – שהרי ההגבלות לא חלות עליה, אלא על הדירה הישנה.