מיסוי מקרקעין

מס רכישה ברכישת מקבץ דירות מגורים – "שערי כרמיאל" ו"ע 32738-09-12

מס רכישה ברכישת מקבץ דירות מגורים – "שערי כרמיאל" ו"ע 32738-09-12

מנהל | 14-09-2016

בוועדת ערר שערי כרמיאל שניתנה לאחרונה (קישור לפסק הדין), נידונו הסוגיות הבאות:

א. פיצול מכירת מקרקעין עם חוזה שכירות
על מנת לחסוך במס רכישה, טוענים מדי פעם הקונים כי הם רכשו שני נכסים: האחד, הוא המקרקעין עצמם. השני, הוא הסכם השכירות.
עבור הסכם השכירות אין חובת תשלום מס רכישה, וכך סכום מס הרכישה עבור העסקה הכוללת נמוך יותר.


ועדת הערר קובעת כי אין לפצל בין התמורה ששולמה עבור הסכם השכירות והתמורה ששולמה עבור המקרקעין. כל התמורה חייבת במס רכישה, וכולה תמורה עבור המקרקעין…
ועדת הערר מזכירה פסקי דין בעליון שניתנו באותה הסוגיה, ובניהם: וילאר נכסים, ופס"ד אספן.


ב. חב' הרוכשת מקבצי דיור למגורים – מה דינה לעניין מס רכישה?
האם יש לראות את מקבץ הדיור כנכס מקרקעין שלם ולחשב מס רכישה על מלוא שווי המקבץ כמכלול (3.5% עד 969,330 ₪ ומעבר לכך – 5% – בשנת 2011), או שמא יש להפריד בין הדירות ולחשב מס רכישה לכל דירה בנפרד?
ההבדל בין שיטות החישוב הינו משמעותי, ומגיע להפרש של יותר ממליון ש"ח במס הרכישה.


ועדת ערר קובעת שמקבץ הדיור מהווה נכס אחד כולל ושאין לסווג את העסקה כרכישת מס' רב של דירות. את קביעתה היא מבססת על:
הגדרת ה"מימכר" בחוזה הרכישה מצביע על כך שנמכר נכס אחד בלבד:
" חזקה בלעדית בנכס מקרקעין הכולל את כל נכסי המקרקעין המפורטים להלן והכולל בעיקרו 362 יח' דיור, שטחי שירות נוספים הכוללים ממ"קים, חדר כביסה, מועדון וחנויות…". כלומר, החוזה לא התייחס לרכישת 362 יחידות דיור נפרדות, אלא לנכס אחד הכולל חלקים שונים ובהם 362 יחידות דיור".


בחוזה נקבע מחיר רכישה כולל בסך 101,150,000 ₪ ולא מופיע פירוט לגבי כל יחידת דיור בנפרד. מכאן ניתן ללמוד שהצדדים התייחסו לנכס הנמכר כמכלול..
טיב הנכס הינו כזה שלא ניתן למכור אותו בחלקים.


מה חשוב לנו ללמוד מפסק הדין:
מפס"ד זה אנו למדים כמה חשוב לתכנן את צעדינו מראש.


במידה והחברה הייתה מגדירה בצורה שונה את הנכס הנמכר, יתכן והייתה זוכה בערעור..
משרדנו מעניק שירותי יעוץ טרום עסקה, וכן טיפול בעסקאות שכבר התבצעו.