מיסוי מקרקעין

מתי תיחשב רכישת קרקע ובניה עליה כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי – הדר מזרחי ע"א 836/12

מתי תיחשב רכישת קרקע ובניה עליה כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי – הדר מזרחי ע"א 836/12

מנהל | 14-09-2016

בית המשפט העליון מחק בהסכמת הצדדים את הערעור על החלטת המחוזי והשאיר על כנה את הקביעה כי אין מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, במקרה זה.

נזכיר לכם את הסוגיה:


הדר מזרחי, בהיותה בת 20 שנה לערך, רכשה מגרש ממנהל מקרקעי ישראל בסכום של כמליון ₪, ובנתה עליו וילה בסכום נוסף של 2.5 מליון ₪. סך הכל עלות הוילה – כשלושה וחצי מליון ₪.
ביולי 2000 הנישומה מכרה את הנכס בתמורה ל‑4,868,955 ₪.


עובדות נוספות הקשורות למקרה:
אביה של הדר היה קבלן בניין.
הוא טיפל בעצמו בבניית הבית.
הוא טיפל במכירתו.
הוא מימן את הרכישה והבניה.


הדר לא הייתה מעורבת בהליכי התכנון והבניה. הכל בוצע על ידי האב.
הדר לא התגוררה כלל בווילה בטרם נמכרה. למעשה, בוצעו התאמות בווילה לטעמו של הרוכש, עוד לפני תום הליך הבניה.
רואי החשבון של אביה ניהלו כרטסת הנהלת חשבונות מפורטת של הוצאות הבניה, ההלוואות שנלקחו, וההכנסות ממכירת הנכס.
הרווח שנוצר ממכירת הנכס נשאר ברשות אביה (לטענתם עד שהנישומה תמצא נכס אחר).
מאחר והמדובר בדירת מגורים מזכה קיבלה הנישומה פטור משבח בגין הרווח ממכירת הדירה.


מס הכנסה טען כי מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, אשר חייבת במס הכנסה (וביטוח לאומי). בית המשפט המחוזי וכעת גם העליון דוחים טענה זו וקובעים שמדובר בהכנסה הונית דווקא, שכן שוכנעו שהדר התכוונה לגור בבית לאחר בנייתו.
וכך נקבע בפסק הדין בבית המשפט המחוזי:


"הסיבה העיקרית למסקנתי זו טמונה בתמונה שהצטיירה לפני בדבר מטרותיה של המערערת, אשר עמדו בבסיס הפעולות שביצעה, אותן בחנתי במסגרת מבחן הגג של הנסיבות הכלליות של העסקה. לאור הראיות שהובאו בפני, השתכנעתי כי המערערת אכן התכוונה, לפחות בעת קניית המגרש ותחילת הבנייה, לבנות בית אשר ישמש אותה בבוא היום למגורים בסמיכות למשפחתה המורחבת.
הקרבה הגיאוגרפית של המגרש לבתים בהם מתגוררים עד היום הורי המערערת ואחותה, והעובדה שהמערערת מתגוררת עד היום ביחידת דיור בבית הוריה, מעידים על כנות כוונותיה של המערערת בקניית המגרש לצורך הקמת בית מגוריה במקום."


ובית המשפט העליון מחזק זאת:
"אנו מטעימים כי עמדת המדינה, שהמבחן לעניין עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי הוא ככלל מבחן אובייקטיבי ולא סובייקטיבי, מקובלת עלינו כשלעצמה."

עסקה מלאכותית:
לכאורה, העובדות מצביעות על כך שמדובר בעסקה מלאכותית דווקא – עסקה שבוצעה כולה על ידי האב, אשר השתמש בשמה של ביתו רק כדי לחסוך במס.
גם בית המשפט המחוזי סבור כך:

"שונה היה המצב לו היה המשיב טוען, ומוכיח באמצעות ראיות משכנעות, כי המדובר בעסקה מלאכותית שבה האב הוא מבצע העסקה ובתו שימשה רק כאמצעי כיסוי לזהות האמיתית של מבצע העסקה. ייתכן מאוד כי לו ניתן היה לשכנע כי אלו הם פני הדברים, ולאור מומחיותו של האב ועסקיו ברגיל, הייתה התוצאה שונה בתכלית. אלא שטענה זו לא נטענה והנישומה עבורה הוצאה השומה הינה המערערת ולא אביה. במצב דברים זה אין בטענות בדבר מעורבות האב להשפיע מעבר להשפעתן על מבחן הבקיאות ‑ לאור ייחוס מומחיות האב לבתו."