מיסוי מקרקעין

העלאת מס רכישה של דירות להשקעה – תזכיר חוק

העלאת מס רכישה של דירות להשקעה – תזכיר חוק

מנהל | 14-09-2016

פורסם תזכיר חוק המתייחס למס רכישה על דירות מגורים שאינן "דירה יחידה" (קישור לתזכיר החוק). שני נושאים חשובים עולים מהתזכיר: העלאת מס הרכישה באופן דרמטי: המחוקק מבקש להעלות את מס הרכישה לדירה שאיננה דירה יחידה, וזאת במטרה לצנן את שוק הדירות הרותח מזה מספר שנים. היה ויתקבל החוק, יעלה מס הרכישה בדירות השקעה בסכומים משמעותיים. עלות

פורסם תזכיר חוק המתייחס למס רכישה על דירות מגורים שאינן "דירה יחידה" (קישור לתזכיר החוק).


שני נושאים חשובים עולים מהתזכיר:
העלאת מס הרכישה באופן דרמטי:
המחוקק מבקש להעלות את מס הרכישה לדירה שאיננה דירה יחידה, וזאת במטרה לצנן את שוק הדירות הרותח מזה מספר שנים.
היה ויתקבל החוק, יעלה מס הרכישה בדירות השקעה בסכומים משמעותיים.
עלות דירה עד 4.8 מליון ש״ח תהיה חייבת במס רכישה של 8%, וכל שקל נוסף יהיה חייב ב 10% מס רכישה.
כיום, יותר מתמיד, יהיה כדאי לקבלנים לשנות את דרך התנהלותם ולמכור דירות לא גמורות. אבהיר כי יש לקבל יעוץ לגבי נושא זה שכן סיווג הממכר כנכס מקרקעין שאיננו דירת מגורים הוא סוגיה שיש להעמיק בה בהתאם לנתונים העובדתיים בכל מקרה, ואין להסתמך על עצה זו מבלי לקבל יעוץ פרטני לכל מקרה.


אני מזמין את הקבלנים מבניכם, להגיע ליעוץ במשרדנו.
חקיקה רטרואקיטית או הבהרה?
בנוסף, מתייחסת הצעת החוק גם לשיעורי מס הרכישה שחלו מתחילת השנה ועד ל 30/6/15.
בסעיף שקבע את שיעורי המס הגבוהים על דירה נוספת נקבע שהוא יחול רק עד לתאריך 31/12/14.


רשות המיסים אוחזת בדיעה שמדובר בהוראת שעה, ותוקפה של הוראת השעה מתארך אוטומטית עד ליום 30/6/15, וזאת לפי סעיף 38 לחוק יסוד הכנסת, אשר קובע כי "כל חיקוק שתקפו היה פוקע תוך שני החדשים האחרונים לתקופת כהונתה של הכנסת היוצאת, או תוך ארבעה חדשים לאחר שהכנסת החליטה להתפזר, או תוך שלושת החדשים הראשונים לתקופת כהונתה של הכנסת הנכנסת ― יעמוד בתקפו עד תום שלושת החדשים האמורים".
כלומר, לדעת רשות המיסים, מכיוון שהתפזרה הכנסת ויצאנו לבחירות, שיעורי מס הרכישה הגבוהים ממשיכים לחול עד היום.


אבל, למיטב ידיעתי הוגשה תביעה יצוגית בנושא זה. התובעים טוענים שלא מדובר בהוראת שעה, ולכן אינה מוארכת אוטומטית לפי חוק יסוד הכנסת.
בתזכיר החוק מתייחס המחוקק לסוגיה זו, וקובע שיעורי מס רכישה גבוהים החל מיום 1/1/15. כלומר, ישנה כאן תחולה רטרואקטיבית.


בדרך כלל, המחוקק לא מטיל תחולה רטרואקטיבית, שכן היא מנוגדת לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. במקרה זה, קובע המחוקק בתזכיר החוק שמדובר בחקיקה שממילא חלה, בשל חוק יסוד הכנסת כאמור.


ואני שואל: הרי בית המשפט יחליט בסוגיה. אם אכן צודקת רשות המיסים וחוק יסוד הכנסת מאריך את תוקף הסעיף, אין צורך להתיחס לכך בתזכיר. ואם רשות המיסים לא צודקת, חקיקה היום מהווה חקיקה רטרואקטיבית וספק אם חקיקה שכזו יכולה לעמוד במבחן בית המשפט.
אני בטוח שגם רשות המיסים מודעת לכך שהוגשה תביעה, ולכן עולה תמיהה מדוע מתייחסים לסוגיה זו בתזכיר החוק? האם ישנו נסיון להשפיע על החלטת בית המשפט באמצעות החוק?
שיעורי מס הרכישה לדירה שאיננה יחידה כיום הם:


עד סכום של כ 1,162,120 ש״ח – 5%.
מסכום של כ 1,162,120 ש״ח ועד לסכום של 3,486,350 ש״ח – 6%
מסכום של 3,486,350 ש״ח ועד לסכום של 4,800,605 ש״ח – 7%
מסכום של 4,800,605 ש״ח ועד סכום של 16,002,015 ש״ח – 8%
מסכום של 16,002,015 ואילך – 10%