מיסוי מקרקעין

כיצד יש לקבוע את שווי המכירה בעסקת מקרקעין שמשולמת בבתשלומים והקונה לקח על עצמו תשלומים במקום המוכר – מידטאון ע״א 914/14

כיצד יש לקבוע את שווי המכירה בעסקת מקרקעין שמשולמת בבתשלומים והקונה לקח על עצמו תשלומים במקום המוכר – מידטאון ע״א 914/14

יפעת בדיחי | 14-09-2016

חברת מידטאון רכשה מקרקעין בתל אביב. תמורת הרכישה נקבעה בהסכם ל 530 מליון ש״ח, ששולמו בשלושה תשלומים: הראשון, 50 מליון ש״ח, שולמו מיד, השני, 82.5 מליון ש״ח, שולמו שישה חודשים לאחר החתימה, ומרבית התמורה, בסך 392.5 מליון, שולמו שנה לאחר החתימה. כל מי שלמד שיעור במימון יודע, ששוויו של תשלום שמשולם שנה לאחר המכירה הוא

סכום נמוך יותר נכון ליום העסקה. רוצה לומר, שאילו מידטאון היתה משלמת את מלוא התמורה עם החתימה, ניתן להניח שהסכום הנומינלי שהיה משולם היה נמוך מ 530 מליון ש״ח. ליתר דיוק, לטענת מידטאון, הסכום היה עומד על 508 מליון ש״ח בלבד.
ההבדל בין עמדת מסמ"ק לעמדת מידטאון בסוגיה זו הוא 1.1 מליון ש״ח במס רכישה, סכום השווה למחירה של דירה בפתח תקווה.


בנוסף, טען מסמ״ק, יש להגדיל את התמורה מכיוון שחברת מידטאון לקחה על עצמה – בנוסף לתשלום של 530 מליון ש״ח לתנובה – גם בנייה של משרדים עבור עריית תל אביב, ובניה נוספת. מידטאון טענו שמדובר בהוצאות פיתוח, שטרם בוצעו בעת הרכישה ולכן אין לחייבן במס רכישה. מסמ"ק לעומת זאת טענו שמדובר בתשלום בשווה כסף, שיש להוסיף אותו לעלות הרכישה ולחייב אותו במס רכישה.


בית המשפט העליון קיבל את עמדת מסמ"ק בשתי הסוגיות (קישור לפסק הדין מידטאון).
בעניין היוון התמורה קבע בית המשפט שלא כל עסקה שמשולמת בתשלומים ניתן לפצל לעסקת מכר ועסקת אשראי. הצדדים לא כתבו בהסכם באופן מפורש שמדובר בעסקת אשראי, ובנוסף לא קבוע בהסכם הרכישה מנגנון להפחתת התמורה במקרה של תשלום מוקדם יותר.
בעניין זה, אני אוחז בדיעה שונה מדעתו של בית המשפט הנכבד. בכל עסקת מכר שמשולמת בתשלומים, בעת המו״מ יכול היה הקונה להקטין את המחיר אם היה משלם מיידית בעת הרכישה. אנחנו מכירים את זה בהרבה עסקאות שאנחנו עושים: תציעו לנגר שלכם את התשלום במזומן בעת ההזמנה, ותצליחו לקבל הנחה נוספת במחיר. תוציאו חבילת שטרות עטופה בגומיה בעת שאתם רוכשים תוכנה למשרד, ותוכלו לקבל הפחתה של סכום כלשהו במחיר.
העיקרון הזה תקף גם בכיוון ההפוך: בקשו ממוכר הטלוויזה לשלם את מחירה שנה לאחר שתקבלו את הטלוויזיה, והמחיר של הטלוויזיה יקפוץ בעשרה אחוזים.


אני מנסה לומר, שברור לגמרי שחלק מאותם 530 מליון ש״ח היוו פיצוי שמשולם לתנובה בגין תשלום מאוחר – שנה לאחר הרכישה.
אבל, חכמים ממני יושבים בבית המשפט העליון, והם קבעו אחרת. דעתם היא הקובעת ויש ללמוד היטב את פסק הדין ולהיערך בהתאם.


לעניין התוספת לשווי המכירה, נתקלנו בפסיקה דומה בעניין שכונת הארגזים בתל אביב, (ראו מבזק בנושא שפרסמנו בעבר) בה פרידמן חכשורי היזם רכש את הזכויות במתחם תמורת מליון ש״ח במזומן, וחוייב במס רכישה בסך 5 מליון ש״ח. היזם התחייב לבצע עבודות ובניה עבור הדיירים שגרו במתחם באותו הזמן, ומסמ״ק טענו שמדובר בתשלום בשווה כסף. טענת מסמ"ק התקבלה אז על ידי בית המשפט העליון, ומתקבלת על ידי בית המשפט העליון גם במקרה זה. בית המשפט קובע שבנוסף לתמורה במזומן, שילמה מידטאון תמורה בשווה כסף – התחיבויותיה לבנות עבור העריה והתחיבויות אחרות – וקבע את שווי המכירה לסכום של 580 מליון ש״ח.


ארצה לדבר איתכם כמה מילים על חשיבות יועץ המיסוי בתכנון ובליווי של עסקת מקרקעין. איש חכם אמר פעם: ״אי ידיעת החוק אינה פוטרת מעונש, אבל ידיעתו – כן״. במקרה שלנו, תכנון שונה של העסקה יחד עם ניסוח אחר של ההסכם היה חוסך למידטאון כמה מליונים. יש חשיבות רבה לקבל ייעוץ וליווי לעסקאות נדל״ן. די בכך שרק בחלק מהמקרים יכול היועץ לחסוך סכומים נכבדים ללקוחותיו, כדי שתהיה כדאיות לשכור את שירותיו של היועץ בכל עסקה משמעותית.


ודרך אגב, משרדנו מעניק יעוץ מיסוי בנושאי נדל"ן.
סתם אומר…