מיסוי מקרקעין

מוכר דירה או מוכר קרקע? ו״ע 10784-11-10 גיאות אפיקי נדלן

מוכר דירה או מוכר קרקע? ו״ע 10784-11-10 גיאות אפיקי נדלן

מנהל | 03-04-2016

קבוצה של רוכשים רכשו יחד קרקע, על מנת לבנות עליה בניין יחד, ולקבל דירות בסוף התהליך.


שנתיים לאחר רכישת הקרקע, בתום מו״מ ופרסום מכרז איליו נגשו מספר קבלני ביצוע, החליטה הקבוצה לשכור את אותה החברה שמכרה להם את הקרקע, על מנת שתבנה עבור הקבוצה את הבניין.
נשאלת השאלה: האם יש לראות במוכרת כמי שמכרה קרקע בלבד, ולאחר מכן מעניקה שירות של בניה, או כאילו מכרה דירות גמורות?


כמו כן, וכתוצאה מכך, האם לצורך מס רכישה יש לראות את הרוכשים כאילו רכשו דירה מקבלן, או כמי שרכשו קרקע בלבד?
ועדת הערר קובעת שאין מדובר בחוזה אחד שפוצל, אלא בשני חוזים שאינם קשורים האחד לשני: האחד רכישת קרקע, וללא קשר – הזמנת שירותי בניה. לכן, יש לחייב את הרוכשים במס רכישה על קרקע בלבד.
פסק הדין גיאות אפיקי נדל"ן (קישור לפסק הדין) מתיחס לתקופה טרם תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין, במסגרתו הוספה הגדרה ל״קבוצת רכישה״, ונקבע כי קבוצה העונה להגדרות קבוצת רכישה, תחוייב במס רכישה כרכישת דירה ולא רכישת קרקע.


זה המקום להתיחס לסוגיה מהי קבוצת רכישה לאור תיקון 69 לחוק. התיקון התקבל בעקבות המלצות הוועדה לבחינת היבטי המס של קבוצות רכישה, וזאת לאחר שנפח הפעילות במסגרת קבוצות הרכישה גדל עד מאד לאורך השנים, עד כי בשנת 2008 נבנו יותר דירות במתווה של קבוצות רכישה מאשר דרך קבלנים.


ארגון הקבלנים הלין על כך, ובצדק רב לדעתי, שמארגני קבוצות רכישה ממלאים את התפקיד של הקבלן, ואף גובים רווח יפה בשל כך, וההבדל בין מתווה רכישה דרך קבוצת רכישה לבין דירה מקבלן איננו גדול כלל, ולמרות זאת ישנה התיחסות שונה מהבחינה המשפטית והמיסויית. הבדל זה, טענו הקבלנים, מעניק יתרון לא הוגן לטובת קבוצות רכישה, שבמקרים רבים לא משלמות מע"מ על רכישת הקרקע, ומתחייבות במס רכישה על קרקע ולא על דירה מוגמרת כמו במקרה של קבלן.
הועדה הוציאה את מסקנותיה (קישור למסקנות), ותוקן החוק. לאחר תיקון החוק הוציאה רשות המיסים הוראת ביצוע בעניין (קישור להוראה), המסבירה ומפרטת את התיקון.
אולם, בפני המחוקק עמדה דילמה לא קלה: כיצד יוכל לחייב במע"מ ומס רכישה כדירה את הקבוצה לה יש מארגן הדומה במהותו לקבלן, ויחד עם זאת לא לחייב במיסים את אותם רוכשי קרקע שאין להם קבלן בדמות מארגן?
התשובה נמצאה בהגדרת ״גורם מארגן״.


מצאתי לנכון לצטט את הגדרת קבוצת רכישה בחוק, על מנת להבהיר מספר סוגיות.
המחוקק מגדיר קבוצת רכישה כך:
״"קבוצת רכישה" – קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס ……. באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית…..
…..לעניין הגדרה זו –


"גורם מארגן" – מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור;
"מסגרת חוזית" – מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי;


"תמורה" – במישרין או בעקיפין, לרבות בשווה כסף;
ניתן לראות שהמחוקק התכוון להגדיר שרק קבוצת רוכשים שמקיימת את התנאים לעיל תיחשב קבוצת רכישה, ואילו קבוצת רוכשים שלא מקיימת את התנאים הללו, לא תיחשב קבוצת רכישה למרות שרכשו יחד קרקע ובנו יחד את דירותיהם.


ואלו התנאים:
1. מדובר בשני גופים או יותר שרכשו יחד מקרקעין.


2. הרוכשים חתמו על מערכת הסכמים במועד רכישת הקרקע. מערכת ההסכמים הינה הסכם לרכישת הקרקע, הסכם שיתוף, הסכם עם הגורם המארגן בו מובטחת התמורה שלו, ובמרבית המקרים גם הסכם עם קבלן מבצע.


3. קיים גורם מארגן לקבוצה, שדואג לה הן בעניין רכישת הקרקע והן בעניין הבניה עליה.


4. הגורם המארגן מקבל תמורה – בכסף או בשווה כסף – עבור פעולות הארגון. פעולות הארגון כוללות גם הכנת המסגרת החוזית.


משום מה, מיסוי מקרקעין נוטה מאז התיקון, לראות בכל רכישה משותפת של קרקע כרכישה של קבוצת רכישה. הטענה המרכזית שלו הינה שהרוכשים רואים לנגד עיניהם בית גמור כבר בעת רכישת הקרקע, ולכן מדובר בקבוצת רכישה.
אינני מסכים אם טענה זו. גם אדם פרטי שרוכש דונם בכפר שמריהו, עושה זאת כדי לבנות בית עליה, והוא ״רואה בעיני רוחו״ בית מוגמר. עובדה היא שסוג הקרקע כמופשר לבניה מקפיץ את מחירה בעשרות מונים.
כלומר, ישנן קבוצות רבות שלא יחשבו קבוצת רכישה, למרות שרוכשי הקרקע רכשו אותה בכוונה מוצהרת לסיים את התהליך בדירת מגורים.
למשל, במקרה בו לקבוצה אין גורם כדוגמת חברת בסר, שמארגן את הקבוצה ומקבל תמורה בעבור פעולות הארגון. (לדעתי, הסיבה שהחקיקה מבדילה בין קבוצות שיש להן מארגן בתמורה לבין קבוצות שיש להן מארגן שלא מקבל תמורה הינה להיטיב עם החרדים, אצלם כמעט ולא ניתקל בקבוצת רכישה שכן אין מארגן בתמורה, אל מול השאר – החילוניים והכיפות הסרוגות – אצלן קיים בהרבה מקרים מארגן בתמורה).
אז אם אתם מתכננים לרכוש קרקע יחד, ולבנות עליה, יש להקפיד על בניית העסקה באופן כזה שהקבוצה לא תיחשב קבוצת רכישה. כך יחסכו לכם מאות אלפי שקלים ויותר. למשרדנו נסיון רב בליווי קבוצות רוכשים וקבוצות רכישה, ואנחנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל סוגיה בנושא.