מיסוי מקרקעין

תזכיר חוק התוכנית הכלכלית לשנות הכספים 2015-2016

תזכיר חוק התוכנית הכלכלית לשנות הכספים 2015-2016

מנהל | 03-04-2016

לאחר פרסומה של הצעת תקציב המדינה לשנים 2015-2016 אשר את עיקר דבריה פרסמנו לפני מס' ימים, יצא תזכיר חוק התוכנית הכלכלית לשנות הכספים 2015-2016 הכולל את נוסח הוראות החוק המוצעות.

 

לתזכיר חוק התוכנית הכלכלית לשנות הכספים 2015-2016


תזכיר החוק מציע תיקונים במערכת המס שמטרתה היא הגדלת היצע יחידות הדיור והורדת מחירי הדיור. תזכיר החוק מציע כאמור בהצעת התקציב:


מס רכישה

המצב הקיים: רוכש דירה נוספת, המתכוון למכור את דירתו הקיימת, יהיה זכאי למדרגות מס של דירה יחידה במידה וימכור את דירתו הקיימת תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה הנוספת.
השינוי המוצע: מכירת דירתו הקיימת תוך 12 חודשים מיום רכישת הדירה הנוספת. מטרת השינוי למנוע מבעלי דירות להאריך את החזקתם ביחידות הדיור על רקע הציפייה לעליית מחירי הדיור ויצירת רווח נוסף כפי שלדעת המחוקק נהגו לעשות עד כה.


דיור ביישובי המיעוטים

ישוב מיעוטים מוגדר כישוב אשר 80% מתושביו אינם יהודים.
בחלק ניכר מאותם ישובים בעלי הקרקעות הפרטיות אינם מעוניינים ליזום בנייה באותן קרקעות או מתקשים לעשות זאת עקב הגבלות.
אחת מהמגבלות נובעת מרישומם של בעלי הקרקעות הקודמים בפנקס המקרקעין ולא של בעלי המקרקעין בפועל. דבר זה מקשה על השגת מימון לצורך בנייה על קרקעות אלו והגדלת היצע הדיור בהתאמה.
בעיית רישומם של בעלי הקרקעות נובעת בעיקרה מהתניית הרישום באישור המנהל כי שולם המס על ידי בעלי הקרקעות הנוכחיים וכן שולם המס בעסקאות קודמות שבוצעו באותן מקרקעין.


עקב כך, בעלי קרקעות המבקשים להירשם בפנקס המקרקעין נתקלים בקשיים בשל העובדה כי בעלי הקרקעות הקודמים לא דיווחו על עסקאות קודמות שבוצעו במקרקעין או לא שילמו את המס שהיו חייבים בו.
כדי לתמרץ רישום של בעלי קרקעות ביישובי המיעוטים בפנקסי המקרקעין הוצעו מספר הקלות שיאפשרו את הרישום על אף שלא שולם מס.


סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין תהיה תקפה רק אם שולם המס בגין אותה עסקה, אלא אם המנהל אישר כי העסקה פטורה, שולם המס בגינה או שניתנה ערבות.
מוצע- להוסיף באותו סעיף כי מכירת זכות ביישובי המיעוטים אשר בוצעה לפני ה- 01.01.2016 לא תותנה בתשלום המס או במילוי התנאים האחרים המנויים בסעיף 16(א)(1). אך יש לעמוד בתנאים המנויים בסעיף 16(א)(2). בנוסף יידרש בעל הקרקע המבקש את הרישום לדווח על עסקאות קודמות באותן מקרקעין וזאת כתנאי לאישור המיסים.


כך למעשה, בעל המקרקעין יידרש להמציא אישור תשלום על הפעולה שהוא ביצע בלבד.
סעיף 16(א1)(3) יבהיר כי התיקון לא יגרע מהצדדים הקשורים לעסקאות הקודמות להגיש את הצהרתם הנדרשת על פי חוק ולא יגרע מרשות המיסים את סמכותה לגבות חובות אלו.
בנוסף מוצע כי מס הרכישה שלא שולם במכירות קודמות לא יהווה שעבוד על אותה זכות במקרקעין זאת בניגוד לקבוע כיום בסעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גבייה).


יש משהו מאד מקומם בהצעה זו. במילים אחרות, אומר המחוקק, תינתן הקלה ברישום למי שממלא שני תנאים: 1) מדובר בישוב לא יהודי. 2) המכירות הקודמות בקרקע לא דווחו – בניגוד לחוק – כלומר שמדובר בעבריינים.
זו החלטה המכשירה את השרץ לעבריינים, אבל רק לעבריינים לא יהודיים. עבריינים יהודיים לא יזכו לאותה הטבה.
בהרגשה האישית שלי, משהו עקום נמצא ביסודה של הוראה זו.

מס מוטב גם על השבח האינפלציוני במכירת דירת מגורים מזכה

המצב הקיים: בעל דירה אשר נכנס ב 01.01.2014 עם יותר מדירה אחת לא יוכל להנות מפטור ממס אך החוק מאפשר להנות ממס לינארי מוטב כך שהשבח שנוצר עד ה 01.01.2014 יהיה פטור ממס והשבח שנוצר בתקופה שלאחר ה 01.01.2014 יחוייב במס בשיעור של 25%. המס הלינארי המוטב אינו נותן מענה למס האינפלציוני החייב שנצבר עד ל 31.12.93.
השינוי המוצע: במכירת דירת מגורים מזכה הפטורה ממס על השבח הריאלי עד ליום 01.01.2014 (מס לינארי מוטב) יהיה פטור גם על המס האינפלציוני החייב וזאת רטרואקטיבית על כל המכירות שבוצעו מיום 01.01.2014.


מכירת דירה שהתקבלה בירושה

המצב הקיים:מכירת דירה שהתקבלה בירושה העומדת בתנאי סעיף 49ב(5) תהא זכאי לפטור. ללא מגבלת זמן.
השינוי המוצע: הפטור לפי סעיף 49ב(5) יחול רק במידה והדירה שהתקבלה בירושה תימכר תוך שנתיים מיום הפטירה. תנאי זה לא יחול כאשר בין היורשים בן זוגו של המוריש ועודנו בחיים, אם בין היורשים נכלל ילד שטרם מלאו לו 21, על הדירה להימכר תוך שנתיים מיום שמלאו לו 21. אם בין היורשים נכלל ילד חסוי על הדירה להימכר תוך שנתיים מהמועד בו חדל להיות חסוי.


דירת ירושה כדירה נוספת

המצב הקיים: בעל דירת מגורים שיש בבעלותו דירה נוספת שהתקבלה בירושה, יכול לעשות שימוש בחזקת דירה יחידה לפי סעיף 49ג(4) אשר רואה בדירה הנמכרת כדירה יחידה על אף הדירה הנוספת שהתקבלה בירושה. כאשר דירת הירושה נותרת כדירתו היחידה ועונה על תנאי סעיף 49ב(2) זכאי מוכר דירת הירושה להנות מפטור במכירתה לפי סעיף 49ב(2).
השינוי המוצע: בעל דירת מגורים שיש בבעלותו דירה נוספת שהתקבלה בירושה, אשר עשה שימוש בחזקת דירה יחידה לפי סעיף 49ג(4), לא יהיה זכאי לפטור על דירה יחידה במכירת אותה דירת הירושה לפי סעיף 49ב(2). כלומר, הדרך שלו ליהנות מפטור ממס על מכירת דירת הירושה כאשר נעשה שימוש בחזקת דירה יחידה היא למכור אותה תוך שנתיים מיום הפטירה בלבד לפי סעיף 49ב(5). שינוי זה יעודד יורשי דירות שזו לא דירתם היחידה למכור את דירת הירושה ובכך להגדיל את היצע יחידות הדיור. יש לציין, כי בעל דירת מגורים שבבעלותו דירת ירושה וזוהי דירתו היחידה יהיה זכאי במכירתה לפטור לפי סעיף 49ב(2).


מס שבח

המצב הקיים: יראו דירה הנמכרת כדירה יחידה גם אם יש למוכר דירה נוספת שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
השינוי המוצע: יראו דירה הנמכרת כדירה יחידה גם אם יש למוכר דירה נוספת שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-12 החודשים שקדמו למכירה. המטרה היא להשוות בין התקופה במס שבח לתקופה במס רכישה, וכן לגרום לבעלי הדירות לשחרר לשוק את דירתם הנוספת בפרק זמן קצר ובכך לסייע להגדלת היצע יחידות הדיור.